나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51907 [2] 서울특별시 광진구 광장동 110 학산코스모스텔 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ""광진정보도서관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 광나루역(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 제11층 제1106호 외 1개호로서,
외벽 : 복합판넬, 강화유리 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
※ 세부 이용상황 후첨 ""내부구조도"" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측,남측,북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

광장동 110,111 :도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경51907 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주식회사베스티대부이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 110, 학산코스모스텔 8층806호

건물명: 학산코스모스텔

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 1991년 9월 16일 사용승인

총 층수: 지하 4층, 지상 11층

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 520,000,000원

토지 면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

건물 면적: 95.33㎡ (약 28.83평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

3.

3.1. 입지조건

3.1. 1.주변 환경

본 건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치하며, 인근에 광진정보도서관이 소재합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 5호선 광나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호합니다.

3.1. 3.토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 적용됩니다.

3.2. 상권분석

3.2. 1.주변 상업시설

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업 및 업무 기능을 지원하는 시설들이 분포하고 있습니다.

3.2. 2.건물 용도

본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 매각 대상 호실은 오피스텔(업무시설)로 사용되고 있습니다.

3.3. 생활정보

3.3. 1.편의시설

광진정보도서관이 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3.3. 2.주변 시설

인근에 주거 단지 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 인프라 접근성이 있습니다.

4.

4.1. 권리분석

4.1. 1.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 명세서상 명시된 바 없음)

4.1. 2.말소되는 권리

본 건 등기부등본 상의 모든 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (말소기준권리: 을8, 2008-12-17 접수 근저당권)

4.1. 3.임차인 현황

본 건에는 총 5명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-03, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 2,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2014-04-16, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-03-16, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사그린에코대표소

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2014-04-29, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사샤론앤폴대표최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-08, 대항력: 없음

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

5.

5.1. 잠재적 리스크

5.1. 1.권리 관계

모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

5.1. 2.기타 주의사항

등기부채권 총액(901,800,000원)이 감정가 대비 매우 높은 편이나, 이는 과거 채권자들의 근저당 및 압류 내역으로, 본 건 임의경매 개시 결정으로 인해 말소되는 권리들입니다. 현재 경매 채권자인 주식회사베스티대부의 권리 행사에 따른 경매 절차입니다.

임대 관계가 미상인 부분은 낙찰 후 명도 시 확인이 필요할 수 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.

6.

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치한 학산코스모스텔 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 지역에 소재합니다. 건물 구조상 철근콘크리트조로 안정적이며, 내부 설비도 갖추고 있습니다. 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다.

7.

7.1. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 교통이 편리하며, 도서관 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 넓은 면적: 95.33㎡ (약 28.83평)의 건물 면적으로, 비교적 넓은 오피스텔 공간을 활용할 수 있습니다.

* 안정적인 건물: 철근콘크리트 구조의 11층 건물에 위치하여 물리적 안정성이 확보되어 있습니다.

8.

8.1. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례 및 건물 상태, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

감정가 520,000,000원을 기준으로, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 법원 진행 상황을 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.