나이스옥션 법원경매 청주 2026타경235 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 40-31 2층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "강서삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래지붕 2층 건물 내 제2층(통칭 '3층')으로서 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가 축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 공부상 지하층,1층,2층이 현황 각각 1층,2층,3층으로 통칭되고 있는 것으로 조사되 었으므로 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경235 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 40-31 (신주소: 충청북도 청주시 흥덕구 가로수로1144번길 34-5)

용도: 다세대주택 (현황 '3층'으로 통칭)

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

건물 면적: 75.78㎡ (약 22.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 상세 정보

사용 승인일: 1989년 7월 14일

구조: 시멘트벽돌조 슬래지붕 (철근콘크리트)

총 층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건은 공부상 2층, 현황 통칭 '3층')

전유부 호수: 2층 (통칭 '3층')

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "강서삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 최근 롯데캐슬 시그니처와 같은 대규모 신축 아파트 단지들이 들어서는 등 주거 단지로서의 입지가 강화되고 있는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 좋습니다. 또한, 중부고속도로 청주강서IC가 가까워 광역 교통망 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 7월 10일 접수된 최수만 강제경매(갑구 19번)입니다.

을구 2번의 주택임차권(이기성, 2011년 6월 21일 접수)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

갑구 18번 소유권이전(상속) 및 18-1번 소유권경정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 35,000,000원

전입일자: 2009년 6월 1일

확정일자: 2009년 6월 25일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 본건에 대한 최선순위 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건에는 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 대항력 있는 임차인(이 )이 존재합니다. 따라서, 임차인의 보증금이 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 미회수된 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건에서 가장 주의해야 할 권리 사항입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 강서동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 강서삼거리 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어, 지역 내 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 최근 대규모 아파트 단지 개발이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 각종 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근이 용이한 편입니다.

4.3. 교육 및 공공시설

주변에 강서초등학교, 서현중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 관공서 등 공공시설 이용도 편리한 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 중요한 리스크는 최선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 35,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

5.2. 건축물 공부상 내용과 현황 차이

본건은 공부상 2층이나 현황 '3층'으로 통칭되고 있어, 실제 이용 상태와 공부상 내용에 차이가 있습니다. 이는 건축물 현황 조사 시 참고해야 할 사항입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 등에 해당됩니다. 이는 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설 여부 (검색 결과 기반)

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로, 조사된 바에 따르면 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 하지만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 추가적인 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 강서동의 강서삼거리 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 상업 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 최근 지역 개발로 인해 주거 환경이 개선되고 있으며, 이는 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 강서삼거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 지역 발전 잠재력: 신축 아파트 단지 개발 등으로 인해 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 신중한 접근 시 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 입찰가 산정 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 최선순위 임차인의 보증금은 35,000,000원입니다.

최근 주변의 오래된 다세대주택 매매 사례(예: 강서베리굿2차 64백만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 다만, 신축 아파트의 높은 분양가(약 4억~5억원대)와 비교하면 상대적으로 저렴한 편입니다.

예상 입찰가 산정 시, 매수인이 부담해야 할 임차인 보증금 35,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 고려해야 합니다. 감정가에서 인수 보증금을 차감한 약 68,000,000원 내외를 부동산 자체의 가치 기준으로 삼을 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.