나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505431 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교"북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일: 2021.01.27) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505431 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평) (대지권)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적)

추정 공급면적: 약 60.0㎡ (약 18.2평) (116동 평균 면적 기반 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황

* 준공일: 2021년 01월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제10층

등기부 요약

* 소유권보존: 서운구역주택재개발정비사업조합 (2022.02.11)

* 주택임차권: 배윤호 (주택도시보증공사) (2022.05.20 전입, 2022.05.03 확정, 2024.08.23 배당신고) (말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.09.30, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명 (2024.11.06)

* 압류: 계양세무서장 (2026.02.02)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.07.08)

* 가압류: 계양효성해링턴플레이스 (2026.08.19)

* 총 등기부채권액: 10,440,257,555원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 기타: 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지).

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 갑4 순위 가압류 (주택도시보증공사, 2024.09.30)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출하였기에 실제 인수 여부는 불확실하며, 말소될 가능성이 높습니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2022년 05월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG에서 관련 권리(을구 1번 주택임차권) 말소 동의 확약서를 제출하였습니다.

권리 분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 주택임차권의 경우, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 가능성이 높으나, 최종 인수 여부는 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 규모: 총 1,669세대 규모의 대단지로 형성되어 있어 단지 내 편의시설 및 관리 효율성이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 단지 북측 인근에 서운초등학교가 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주거 편의: 본 아파트는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

주거 환경: 비교적 신축(2021년 준공)이며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 104억 원에 달하여 감정가(2.53억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

재개발구역: 본 물건은 서운1구역 재개발 지역에 속해 있어, 향후 개발 계획에 따라 자산 가치 변동 가능성이 있습니다. 개발 지연 또는 계획 변경 등의 리스크도 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 언급은 HUG가 채권자로서 적극적으로 관여하고 있음을 나타내며, 이는 경매 절차의 변동성을 높일 수 있습니다.

미확인 내부 상태: 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 실제 내부 상태, 수리 여부, 점유 현황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 서운동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 아파트로, 서운1구역 재개발 지역 내에 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 1,669세대 대단지라는 장점이 있습니다. 그러나 약 104억 원에 달하는 매우 높은 총 채권액, 재개발 사업의 불확실성, 그리고 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 주택임차권의 경우, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 가능성이 높으나, 최종 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

재개발 잠재력: 서운1구역 재개발 예정지에 속해 있어, 재개발 완료 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

신축 아파트: 2021년 준공된 비교적 신축 아파트로, 즉시 거주가 가능하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련: HUG가 채권자로 강하게 관여하고 있다는 점은 경매 절차의 투명성 및 진행 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 253,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원으로 산정되나, 주택임차권의 최종 말소 여부에 따라 변동 가능성이 있습니다.

약 104억 원에 달하는 높은 총 채권액, 재개발 구역의 불확실성, 미확인 내부 상태 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.