나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505438 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 4층405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2021.01.27)

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육 환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경505438 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층405호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

253,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3605㎡ (약 6.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 구조 및 정보

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 230번지에 위치한 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 405호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 1월 27일에 사용승인되었습니다. 건물 총 층수는 21층입니다. [cite: JSON]

주요 용도는 공동주택이며, 총 주차대수는 1912대입니다. [cite: JSON]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로가 외곽 공공도로에 연결되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(주진숙)

보증금: 148,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-04-28

배당신고일자: 2024-08-12

대항력: 없음

3.2. 집합건물 등기부 요약

등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(주진숙, 180,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: 물건명세서, 집합건물 등기부요약]

갑구 4번 순위 주택도시보증공사의 가압류(4,587,000,000원)가 말소기준권리입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

이 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나 모두 말소될 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: 권리분석]

을구 1번 순위 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸됩니다. [cite: 물건명세서]

3.4. 등기부채권 총액

10,410,257,555원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 초등학교, 공원 등이 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약]

4.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거지 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 학군

단지 인근에 서운초등학교가 소재하여 통학이 용이합니다. [cite: 감정평가서요약]

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 및 대중교통 이용이 비교적 편리한 입지입니다. [cite: 감정평가서요약]

5.2. 생활 편의

아파트 단지 자체의 편의시설과 더불어 주변의 근린생활시설 및 학교, 공원 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 환경

서운초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본 건은 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 이는 투자자에게 기회가 될 수도, 추가적인 부담이 될 수도 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 계약 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 선순위 임차권 (해석 주의)

등기부상 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 하지만, 임대차 관계 및 HUG의 역할에 대한 면밀한 추가 확인이 권장됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 조건 충족 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. [cite: 감정평가서요약]

6.5. 혐오시설

인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 신축급 아파트로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 채권자 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건이며, 등기부상 여러 권리가 존재하나 대부분 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 재개발 구역 내 위치, HUG 인수조건 변경, 그리고 임차권 관련 세부 사항은 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트(2021년 사용승인)로 건물 상태 양호 기대

* 서운초등학교 인접 등 교육 환경 우수

* 아파트 단지 인근으로 주거 편의성 확보

* 재개발 구역 내 위치로 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 시세 조사, 주변 실거래가 분석, 재개발 사업 진행 상황, HUG 인수 조건 상세 내용, 임차권 관련 최종 확정 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 물건의 실질 가치와 미래 전망을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.