나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4430 [2] 경상남도 거제시 고현동 154-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재“계룡초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)는 사다리형 평지로서, ＂상업용＂으로 이용중임.
기호(3)은 가장형 평지로서, ＂상업용＂으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 3)은 남동측으로 약 10m 폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.
기호(4)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 경량철골조 아연도금강판지붕 7층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인트, 화강석붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(2) 건물은 근린생활시설 등으로 이용중임.
기호(4) 건물은 지하1층 : 계단실, 기계실
1-2층 : 근린생활시설
3-6층 : 숙박시설
7층 : 계단실 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 건물은 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어있음.
기호(4) 건물은 제반 급배수 및 위생설비, 3-6층 심야전기, 7층 주택부분은 전기필름에
의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2, 4) 건물에는 별첨“지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 제시 외 건물
8동 소재함.

공부와의 차이

기호(4) 건물 3층은 일반건축물 대장상 ＂근린생활시설＂이나, 현황 ＂숙박시설＂로
이용중이며, 7층은 등기사항전부증명서 및 일반건축물 대장상 면적이 71.775㎡으로
등재되어있으나, 현황 122.815㎡으로 조사되는 바, 감정평가 목적을 고려하여 실측사
정 면적을 기준으로 평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외건물(감정서상‘㉥~㉧’) 매각포함.
- [목록 4] 3층은 일반건축물대장상 “근린생활시설”이나 현황 “숙박시설”로 이용 중이며, 7층은 공부상 면적이 “71.775㎡”이나 현황 “122.815㎡”임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경4430 (2)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 154-2

* 건물용도: 근린주택

* 감정가: 1,442,951,620원 (약 14억 4,295만원)

* 토지 면적: 267.00㎡ (약 80.77평)

* 건물 면적: 1168.41㎡ (약 353.29평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부동산등기부상 말소기준권리인 근저당권자 부산경남화훼원예농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 제시외건물(감정서상‘㉥~㉧’) 매각포함.

* 건축물 정보:

* 주된 용도: 숙박시설 (건축물표제부 총괄표제부 기준, 일부 층수 및 용도 공부상과 현황 불일치)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 건물 준공 연도: 2006년 (건축물대장 표제부 기준)

* 총 주차대수: 8대

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경상남도 거제시 고현동 소재 “계룡초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 기호(1, 3)은 남동측으로 약 10m 폭의 도로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호(1, 3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (부산경남화훼원예농업협동조합, 접수일자 2018-08-29, 채권최고액 2,210,000,000원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 2,308,506,367원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-13, 확정일자 2024-06-13, 배당신고일자 2024-11-01, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-07-08, 확정일자 2024-10-02, 배당신고일자 2024-10-02, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2023-11-24, 확정일자 2024-11-14, 배당신고일자 2024-11-15, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-15, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 하 : 보증금 0원, 차임 350,000원, 전입일자 2024-04-15, 대항력 없음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 한 : 보증금 25,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2023-05-12, 확정일자 2024-09-30, 배당신고일자 2024-10-02, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설 및 아파트가 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동 및 주거 생활이 공존하는 지역입니다.

* 본건 이용 현황: 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 일반상업지역의 특성에 부합합니다.

* 시장 정보: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 용도(근린주택, 숙박시설)가 달라 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (예시: 삼성하이츠빌라 84.92㎡ 약 9,500만원, 방주빌라(2차) 97.38㎡ 약 7,300만원, 해원빌라 79.98㎡ 약 3,000만원 - 2026년 실거래가 기준)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 계룡초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 본건 접근이 용이하며, 일반적인 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 및 공부상 차이:

* 건물(4) 3층은 건축물대장상 ‘근린생활시설’로 기재되어 있으나, 실제로는 ‘숙박시설’로 이용 중입니다.

* 건물(4) 7층은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 면적(71.775㎡)보다 현황 실측 면적(122.815㎡)이 더 넓게 조사되었습니다. 이는 추후 행정 처분이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 면적 불일치: 감정평가서상의 토지 면적(267.00㎡)과 건축물표제부상 대지 면적(686㎡) 간 차이가 있습니다. 매각 대상에 포함되는 정확한 토지 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액(2,308,506,367원)이 감정가(1,442,951,620원)를 초과합니다. 이는 채권자의 근저당권 실행으로 경매가 진행되었음을 시사하며, 낙찰 후에도 채무 전액이 변제되지 않을 가능성이 있습니다. (단, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.)

* 미상 임차인: 정재욱, 하학선 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지인 경상남도 거제시 고현동 154-2번지 일대에서 특별히 지목되는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 근린주택으로, 일반상업지역에 속해 있으며 현재 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다. 계룡초등학교 인근에 자리하고 있어 입지적 장점이 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 매각 대상에는 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 비교적 깔끔한 상태이나, 건축물 관련 공부상 내용과 현황 간의 차이, 미상 임차인 존재 등의 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 상업지역 내 위치: 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 및 서비스 업종 운영, 개발 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 중이며, 건물 3층과 7층의 용도 및 면적 차이를 명확히 파악하여 적극적인 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 전체 자산의 활용도를 높일 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금 또한 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 1,442,951,620원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 물건 성격이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건과 같은 근린주택(숙박시설 포함)의 경우, 유사 건물의 실거래가, 임대료 수준, 수익률 등을 추가적으로 면밀히 조사하여 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

* 채무 및 가치 고려: 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 낙찰 후 해당 물건의 실질적 가치가 채무액 대비 어느 정도의 경쟁력을 갖는지 심층적으로 검토해야 합니다.

* 잠재적 가치 및 리스크: 건물 용도 불일치, 면적 차이, 미상 임차인 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 예상 입찰가 범위:

본건은 대규모 근린주택 및 숙박시설로서, 감정가는 현재 시장 상황 및 건물 상태를 반영한 초기 평가액입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 일반적인 경매 낙찰률 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가격을 신중하게 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 1,298,656,458원 ~ 1,587,246,782원 범위 내에서 전략적인 입찰가격을 설정하시기를 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 조사, 주변 상권 및 유사 물건의 임대/매매 사례에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.