나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4430 [1] 경상남도 거제시 고현동 153-2 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재“계룡초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)는 사다리형 평지로서, ＂상업용＂으로 이용중임.
기호(3)은 가장형 평지로서, ＂상업용＂으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 3)은 남동측으로 약 10m 폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.
기호(4)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 경량철골조 아연도금강판지붕 7층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인트, 화강석붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(2) 건물은 근린생활시설 등으로 이용중임.
기호(4) 건물은 지하1층 : 계단실, 기계실
1-2층 : 근린생활시설
3-6층 : 숙박시설
7층 : 계단실 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 건물은 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어있음.
기호(4) 건물은 제반 급배수 및 위생설비, 3-6층 심야전기, 7층 주택부분은 전기필름에
의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2, 4) 건물에는 별첨“지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 제시 외 건물
8동 소재함.

공부와의 차이

기호(4) 건물 3층은 일반건축물 대장상 ＂근린생활시설＂이나, 현황 ＂숙박시설＂로
이용중이며, 7층은 등기사항전부증명서 및 일반건축물 대장상 면적이 71.775㎡으로
등재되어있으나, 현황 122.815㎡으로 조사되는 바, 감정평가 목적을 고려하여 실측사
정 면적을 기준으로 평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외건물(감정서상‘㉠~㉤’) 매각포함.
- 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2024타경4430 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,406,190,300원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 153-2

토지면적: 419.00㎡ (약 126.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 329.10㎡ (약 99.56평)

건물제시외면적: 50.10㎡

건물구조:

기호(2) 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

기호(4) 건물: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 경량철골조 아연도금강판지붕 7층 건물

건물용도:

기호(2) 건물: 근린생활시설 등

기호(4) 건물: 지하 1층 (계단실, 기계실), 1-2층 (근린생활시설), 3-6층 (숙박시설), 7층 (계단실 및 주택)

토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인 존재.

제시외건물(감정서상‘㉠~㉤’) 매각포함.

건물 3층 용도 불일치 (건축물대장: 근린생활시설 / 현황: 숙박시설).

건물 7층 면적 현황 기준 실측사정 면적 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재“계룡초등학교” 북측 인근에 위치.

주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

토지(기호 1, 3)는 남동측으로 약 10m 폭의 도로가 접해 있음.

2.3. 주변 환경

계룡초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구와 배후수요가 예상됨.

최근 거제시 고현동은 '상권 르네상스 사업' 등을 통해 지역 상권 활성화가 추진되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 8월 29일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 2,210,000,000원).

매각으로 인해 말소될 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

토지 및 건물 등기부채권 총액: 2,295,421,896원.

현재 소유권은 노성문(1996년), 노윤선(2005년, 2015년)으로 이전되었음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김용석 (김 )

보증금: 50,000,000원

차임: 900,000원

전입일자/확정일자: 2008년 1월 2일

배당신고일자: 2024년 10월 28일

대항력: 있음.

3.3. 권리분석 요약

등기상 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

다만, 임차인 김용석(김 )은 대항력이 있어, 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있음에 유의해야 함. (물건 보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 주의 요함' 문구에 따라 잠재적 인수 위험을 고려해야 함).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해당 물건은 거제시의 교통, 행정, 상업 중심지인 고현동에 위치함.

근린생활시설 및 아파트가 혼재된 지역으로, 상업 시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있음.

고현동 상권은 현재 '상권 르네상스 사업'을 통해 활성화를 추진 중이며, 지역 경제의 중요 거점으로 평가받고 있음.

4.2. 주요 업종

물건의 용도가 판매시설, 근린생활시설, 숙박시설이므로 다양한 업종 유치가 가능함.

주변에 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 및 지역 주민을 대상으로 한 영업이 유리할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 교육시설: 계룡초등학교 북측 인근 위치.

- 교통: 차량 출입 용이, 남동측 10m 도로 접합.

- 상업시설: 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

- 숙박시설: 주변에 다양한 숙박 시설이 운영 중임을 알 수 있음.

5.2. 주거 환경

주변에 아파트 단지가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리함.

상업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성상 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김용석(김 )은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 예상 입찰가를 산정할 때 중요한 고려사항이 됨.

6.2. 제시외 건물

감정서상 ‘㉠~㉤’으로 명시된 제시외 건물 8동이 토지/건물 일괄 매각에 포함됨. 이러한 제시외 건물의 현황 및 법적 문제는 입찰 전 현장 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 건물 이용상태 불일치

기호 (4) 건물 3층은 건축물대장상 '근린생활시설'이나, 현황은 '숙박시설'로 이용 중임. 또한, 7층 면적도 공부와의 차이가 있어, 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성을 내포함.

6.4. 가축사육제한구역

토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요함.

6.5. 토지/건물 일부 관련 정보

건물 기호(2)와 기호(4)의 이용 상태 및 설비 내역은 보고서에 명시되어 있으나, 제시외 건물 8동에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 중심 상업지역에 위치한 판매시설 및 복합 용도의 건물입니다. 계룡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다. 현재 고현동 상권은 활성화 사업이 추진되고 있어 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 일괄 매각, 건물 용도 불일치 등은 투자 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 수익성에 직접적인 영향을 미치므로 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 거제시의 중심 상업지역에 위치하여 높은 배후수요 및 유동인구 확보 가능.

- 상권 르네상스 사업 등 지역 상권 활성화 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

- 판매시설, 근린생활시설, 숙박시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출 기회.

- 계룡초등학교 인접으로 인한 안정적인 고객 확보 잠재력.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 낙찰 후 예상되는 임차인 보증금 인수액, 제시외 건물 처리 방안, 건물 용도 불일치로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사와 추가적인 시세 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.