나이스옥션 법원경매 수원 2026타경53065 [1] 경기도 화성시 동탄구 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 '석우중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물중 제13층 제1303호로서(사용승인일:2012.12.14) 외벽 : 석재붙임 등 마감 등 창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전설비, 주차장 설비 등 갖추어져 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 30미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 90-1 :도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:26.07.05~27.12.31)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.09.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경53065 (1)

소재지: 경기도 화성시 동탄구 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 13층1303호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 4.65㎡ (약 1.4평)

건물면적: 29.11㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표 내용 참조

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 '석우중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(반송동 90-1)는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. / 26.07.05~27.12.31)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 건물 현황

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상26층 건물 중 제13층 제1303호이며, 2012년 12월 14일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 알루미늄샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 27일자 동화성세무서장의 압류(갑4)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 149,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-15

* 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 있음.

주의사항

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 9월 2일 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (조재윤)

* 갑3: 소유권이전 (장영석, 2022-12-01)

* 을3: 주택임차권 (박재형, 149,000,000원, 2024-04-03 말소)

* 갑4: 압류 (동화성세무서장, 2023-11-27, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-07-06, 말소)

* 갑6: 압류 (서구(대전광역시), 2026-07-09, 말소)

등기부채권 총액: 149,000,000원

2.4. 상권분석

본 건은 경기도 화성시 동탄구 반송동에 위치하며, 주변에 석우중학교, 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있는 상업지역에 해당합니다. 배후 주거 단지 및 상업 시설을 통한 유동인구 및 수요 확보가 가능한 입지입니다.

2.5. 생활정보

주변 편의시설

석우중학교 및 인근 상업 시설 이용이 용이하며, 단지 내 기본적인 편의시설과 더불어 주변 상가 이용으로 편리한 생활이 가능합니다.

교통

단지 인근으로 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 처리

비록 등기부상 임차권이 말소되었고 대항력이 없으며, 임차인이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경과 관련된 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정

본 건 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 즉각적인 재산 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 동탄구 반송동에 위치한 오피스텔로, 상업지역 내에서 일반적인 생활 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 5천 3백만원 대비 최근 시세는 1억 9백만원에서 1억 3천만원 사이에 형성되어 있어, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

권리분석상 가장 큰 특징은 임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 본 건의 주요 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 채권들이 경매를 신청하였으며, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 승계인으로서 대항력 포기 의사를 명확히 한 점은 명확한 권리 낙찰이 가능함을 시사합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정과 같은 일부 제한사항은 향후 거래 시 고려해야 할 부분입니다.

4. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차보증금 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 동탄 지역의 잠재적 가치 상승: 화성시 동탄 신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 오피스텔 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 고려: 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 시세에 기반한 합리적인 입찰가로 접근 시 수익률 확보가 가능합니다.

5. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월: 130,000,000원 (23층)

* 2026년 5월: 115,000,000원 (23층)

* 2026년 7월: 109,000,000원 (14층)

최근 거래가 평균은 약 118,000,000원이며, 가장 최근 거래가는 109,000,000원입니다. 본 건의 감정가는 153,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 시세 수준을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 109,000,000원에서 115,000,000원 사이를 기본으로 하되, 경쟁 입찰 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 120,000,000원 내외까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 11,500만원 ~ 12,500만원 선에서 고려해볼 수 있습니다. 특히 최근 거래가인 10,900만원을 상회하는 가격대에서 입찰가를 결정하되, 12,000만원 내외를 목표로 하되 시장 상황을 주시하며 전략적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.