나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31580 [1] 경기도 김포시 통진읍 귀전리 910 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.07.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 ‘귀전2리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 공장 등이 소재하며, 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역12m(해병대 제2사단 관할지역)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등 의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 가동 일반철골조 평스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 기호(3) 나동 일반철골조 평스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 기호(4) 다동 일반철골조 평스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2, 3, 4)는 제조업소로 이용중임.

설비내역

기호(2, 3, 4)는 위생설비, 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항" 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경31580 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 귀전리 910

용도: 공장 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 1,126,614,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 정보

토지면적: 1483.00㎡ (약 448.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 495.00㎡ (약 150.0평)

건물 제시외면적: 80.00㎡ (약 24.2평) (컨테이너 및 목재창고, 평가제외되나 매각포함)

1.4. 특이사항

유치권, 대항력있는임차인, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 ‘귀전2리 마을회관’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택, 그리고 다수의 공장이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 대체로 사다리형이며, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역12m), 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2019-06-11, 중소기업은행, 798,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 갑1 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (2017-12-14, 농업회사법인행복주식회사): 매매예약 2018년 4월 18일 매매. 본 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인의 소유권 취득에 중대한 영향을 미칠 수 있는 권리입니다.

* 임차인 정영일: 2017년 6월 5일 전입, 대항력이 있습니다. 보증금 9,000,000원, 차임 800,000원. (비고: 인수 보증금 합계 0원 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 인수 부담 또는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 보증금액이 기재되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

3.3. 말소되는 권리

을1, 을3, 을5 근저당권, 갑9, 갑11, 갑12 압류, 갑23/갑41 임의경매 등기 등 대부분의 권리는 말소기준권리 이하로 소멸됩니다.

3.4. 건물 정보

건물은 총 3개 동(가동, 나동, 다동)으로 구성되어 있으며, 일반철골구조의 단층 건물입니다. 각 동은 약 165㎡ (총 495㎡) 규모이며, 외벽 및 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 용도는 제조업소로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 소재지인 김포시 통진읍 귀전리 일대는 농경지와 함께 다수의 공장, 창고시설 등이 혼재되어 있는 산업 단지 및 농업 지역 특성을 보입니다. 인근에 물류창고 관련 시설이 위치하고 있다는 정보가 있습니다. 또한, 주변에 다양한 제조업체들이 입주해 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 추정됩니다.

4.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 검색된 자료 상으로는 본건 인근에 법적으로 규제되거나 사회적으로 문제가 되는 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 지역의 특성상 잠재적인 환경 관련 이슈는 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 교통 편의는 제공됩니다.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 도심 지역과는 거리가 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 권리분석상 유치권이 존재하며, 그 내용 및 소멸 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 정영일 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 경매 절차상의 판단일 수 있으며, 실제 낙찰자가 보증금 지급 의무를 부담하게 될 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 가등기 인수: 갑1 공유자전원지분전부이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수되므로, 소유권 취득 과정에서 소송이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 강력한 토지 이용 규제를 받고 있어, 건축이나 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 제시외 건물: 감정평가에서는 제외되었으나 매각에 포함되는 컨테이너 및 목재창고 등의 제시외 건물에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 유동화물건: 유동화된 자산의 경우, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차상 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재의 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 적절한 규모의 건물은 현재 공장으로 활용하기에 무리가 없어 보입니다. 하지만, 인수되는 가등기, 대항력 있는 임차인, 유치권 등 복잡하고 중대한 권리관계가 산재해 있어 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 다수의 토지 이용 제한은 향후 활용도에 큰 장애가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 현존하는 공장 건물을 활용한 사업 운영 가능성: 토지 이용 제한에도 불구하고, 현재 용도대로 공장을 운영하거나 관련 사업을 영위할 경우 가치를 기대할 수 있습니다.

* 인근 산업단지와의 연계성: 주변의 산업 시설들과의 잠재적 시너지 효과를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

본건의 감정가는 1,126,614,000원이나, 위에 열거된 다수의 위험 요소를 면밀히 분석하고, 각 권리관계(특히 인수되는 가등기, 대항력 있는 임차인, 유치권)에 대한 예상 인수 비용 및 법적 분쟁 해결 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 명확한 법률 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 예상되는 추가 부담액을 정확히 파악한 후, 이를 감안하여 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.