나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505437 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 12층 1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도로 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경505437 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층1201호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

253,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

* 토지지분: 21.3652㎡ (약 6.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 12층 1201호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 아파트로 이용중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 되어있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도로 진출입이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.10. 건축물표제부 요약

* 건물명: 계양효성해링턴플레이스

* 동: 116동

* 호: 1201호

* 층: 12층 / 총 21층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 사용승인일: 2021년 01월 27일 (준공: 2010년 12월 29일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 가능하여 교통 편의성은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 서운고등학교가 인근에 위치하며, 통학 가능한 다수의 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 예상됨.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 차량 이동 시 접근 가능한 상업지역에 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

* 공원/녹지: 인근 공원 등 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

2.4. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 택지개발 지역 특성을 고려할 때, 단지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치할 가능성은 낮습니다. 다만, 과거 보도된 바에 따르면 단지 주변에 폐기물 처리 관련 시설이 존재할 수 있다는 점은 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 09월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4) 입니다. 이보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 순위 주택임차권: 최소원(최 ) 임차인의 주택임차권 등기가 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (정보에 따라 최종 소멸 여부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 28일

* 확정일자: 2021년 08월 30일

* 배당신고일자: 2023년 12월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 기타 변수가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 서운구역주택재개발정비사업조합

* 주택임차권 (을1): 최소원 (말소 예정 - HUG 동의)

* 가압류 (갑4): 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 가압류 (갑5): 주식회사제이엔에이코퍼레이션외 2명 (말소 예정)

* 압류 (갑7): 계양세무서장 (말소 예정)

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사 (본건 경매 개시결정)

* 가압류 (갑10): 계양효성해링턴플레이스 (말소 예정)

3.5. 총 채권액 (등기부상)

10,430,257,555원

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용 시 접근이 용이합니다. 상권의 활성화 정도는 주변 개발 계획 및 입주민 편의시설 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

단지 내 도로를 통해 외곽 공도로의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이동을 통해 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 접근도 용이합니다.

5.3. 교육시설

서운고등학교가 북동측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다.

5.4. 의료시설

인근 병원 및 의원 이용이 가능하며, 종합병원 접근성을 확인하기 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발구역

본 물건은 재개발구역 내에 위치하여 향후 재개발 사업 진행에 따른 이주, 종전 자산 가치 변동 등의 변수가 존재합니다. 사업 진행 지연 또는 변경 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 보증금 처리 및 잔여 채권 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, HUG와의 구체적인 협의 내용 및 변경된 조건을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 선순위 임차권

비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 임차권 존재 자체는 잔금 납부 및 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. HUG의 말소 동의가 최종적으로 효력을 발휘하는지 확인이 중요합니다.

6.4. 기타 공법상 제한

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.5. 주변 환경

과거 보도에 따르면 단지 주변에 폐기물 처리 시설 등이 존재할 수 있어 주거 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 아파트 경매 건으로, 주변 환경은 주거지로 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 대규모 아파트 단지라는 이점이 있습니다. 다만, 재개발구역 지정, HUG 인수조건 변경, 임차권 존재 등 다수의 복합적인 요인이 존재하여 권리분석 및 향후 명도, 재개발 진행 과정에서 주의가 요구됩니다. 특히 HUG 관련 조건 변경 사항과 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 안정성이 확보됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 단지 내 도로를 통한 외곽 진출입이 원활하며, 인근 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 재개발 구역 내 위치하여 향후 재개발 사업 완료 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 사업 진행 불확실성 고려)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,000,000원 입니다. 현재 파악된 인수 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 기술된 재개발 구역 지정, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권(말소예정) 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가, 향후 재개발 사업 진행 가능성 및 예상 소요 기간 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 실거래가 정보에 따르면 유사 평형의 매물가가 5억 2천만원대부터 7억 5천만원대까지 다양하게 형성되어 있는 것으로 보입니다, 다만 해당 정보는 현재 시점과 본건의 구체적인 조건에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.