나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505436 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 계양경기장, 중소형 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제13층 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 전기차충전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 광평수 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도와 연결되어 있으며, 서측 및 동측의 단지 출입구를 통하여 차량의 진출입 이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축 사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역( 원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨. 임차보증금 금210,000,000원 범 위 13층 1301호 39.882㎡전부 임대차계약일자 2021년10월6일 주민등록일자 2021년11월1일 점유개시일자 2021년10월29일 확정일자 2021년10월12일 임차권자 최**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505436 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 13층 1301호

감정가: 258,000,000원

토지면적: 21.37㎡ (토지 지분: 21.3652㎡)

건물면적: 39.88㎡ (건물 지분: 39.882㎡)

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 계양 효성해링턴 플레이스

동/호수: 116동 1301호

총 층수: 21층 (본건 13층)

사용승인일: 2021년 01월 27일

전용면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

토지 지분 면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원, 계양경기장, 중소형 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 계양역(지하철)과의 접근성도 양호한 편입니다.

도로상태: 본건은 외곽 공도와 연결되어 있으며, 단지 출입구를 통해 차량 통행이 가능합니다.

1.3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105918 (가압류)

주요 권리 내역:

* 본 건 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 01일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 등기부상 주택임차권(을구 1번 순위)이 존재하나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 해당 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

* 결론적으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원, 계양경기장, 중소형 공장, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

주변 시설:

* 교육시설: 서운고등학교, 인천북부교육지원청이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 계양경기장이 인접해 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 비교적 정온한 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내에 위치합니다.

교통: 버스정류장이 가깝고, 차량을 이용한 외부 이동이 편리합니다. 계양역과의 접근성도 양호합니다.

교육: 서운고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

재개발구역: 본 물건은 재개발구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 재개발 사업의 진행 과정 및 불확실성, 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있는바, 경매 절차 또는 후속 진행에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2026.8.25까지) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재한 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 특히, 서운고등학교 및 계양역과의 접근성이 좋습니다.

재개발 구역 내 위치하여 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리분석 결과, 주택임차권이 존재했으나 '대항력 없음' 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 재개발 사업의 진행 상황, HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

권리 인수 부담이 없는 명확한 권리 분석 결과 (임차보증금 인수 없음).

현재 감정가를 기준으로 향후 시세 차익 기대 가능성.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 건의 경우, 인수할 임차보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가 258,000,000원을 기준으로 주변 시세, 단지 내 거래 사례, 재개발 사업 진행 단계 등을 종합적으로 고려하여 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.