나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경315 [1] 경기도 포천시 내촌면 음현리 827-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 포천시 내촌면 음현리 소재 <음현3리 마을회관> 서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 수단 이용은 대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 현황 '대'임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 와가지붕 단층건으로서 외벽 : 적벽돌 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경315 (1)

소재지: 경기도 포천시 내촌면 음현리 827-4

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO (진접새마을금고)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 337,519,620원

토지면적: 331.00㎡ (약 99.98평)

토지지분: 331㎡

건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

건물지분: 50.29㎡

건물 제시외면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 음현리 소재 '음현3리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 대체로 부정형의 평탄한 '대'로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로에 연결되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25), 가축사육제한구역(2023-06-22), 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

토지와 건물 모두 소유권 변동 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 경매 개시

말소기준권리는 2018년 12월 7일자 진접새마을금고의 근저당권(채권액 78,000,000원)이며, 현재 진행 중인 경매는 2026년 7월 3일 진접새마을금고의 임의개시결정(채권액 50,663,423원)에 의한 것입니다. 등기부채권 총액은 78,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각물건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 특별한 경우를 제외하고는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요" 항목이 비어있어, 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 그러나 경매 물건의 감정가는 337,519,620원입니다. 주변 단독주택 매물 중 일부는 2억원대부터 11억원대까지 가격이 형성되어 있으나, 면적, 건축 연도, 입지 조건 등이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 구체적인 시세 파악을 위해서는 인근의 유사 단독주택 거래 사례에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주택, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 전형적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 근린생활시설이 산재해 있을 것으로 예상되나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닐 것으로 보입니다.

4.3. 생활 편의 시설

본 물건지 인근에는 '음현3리 마을회관'이 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있습니다. 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.4. 잠재적 혐오 시설

검색된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역이라는 점을 고려할 때, 환경에 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미확인 임차인

임대관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금에 대한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

5.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지의 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정은 2025년 8월 26일까지 유효하며, 이후 갱신 여부에 따라 추가적인 변동이 있을 수 있습니다.

5.3. 건물 노후화

건축물대장상 건물의 사용 승인일은 1979년으로, 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.4. 도로 접근성

남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 좁은 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 건축 인허가 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄로 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있으며, 토지 활용과 건물 활용을 동시에 고려할 수 있습니다.

6.2. 토지 활용 잠재력

331. 00㎡의 토지 면적은 향후 증축, 신축, 또는 기타 활용을 위한 잠재력을 가지고 있습니다.

6.3. 미래 가치

포천시는 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역에 속해 있어, 향후 지역 발전 및 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 내촌면의 농경지, 산림, 주택, 공장 등이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 3억 3천만원대이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 특히, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상이고 토지 이용에 여러 제한이 따르는 점은 주의해야 합니다. 도로 접근성이 다소 협소한 편입니다.

8. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변의 유사 부동산 매매 사례, 지역 부동산 시장 동향, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가(337,519,620원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 보다 정확하게 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.