나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [56] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (56)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 15층1504호 (신주소: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15)

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

1.2. 면적 정보

토지 면적 (분할): 8.50 ㎡ (약 2.57 평)

토지 지분: 8.503890688259109 ㎡ (약 2.57 평)

건물 면적 (전용): 45.57 ㎡ (약 13.79 평)

건물 지분: 45.566 ㎡ (약 13.79 평)

1.3. 매각 정보

감정가: 129,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 2019년 12월 27일 (주식회사오주지니어스)

말소 기준 권리: 2020년 7월 27일 (1번 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 384,000,000원)

총 채권액: 약 2,254,000,000 원 (말소된 채권 포함)

임의경매 개시 결정: 2024년 4월 19일 (채권자: 초읍동)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 130,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020년 9월 24일

확정일자: 2020년 9월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (대항력 없음)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

인수 보증금: 0 원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 주거용 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 비교적 풍부한 편입니다.

범내골역 인근의 역세권 상권과 연계되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 존재하여 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 주요 시설

인근에 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설 및 업무시설이 다수 분포하고 있습니다.

주거용으로도 활용 가능성이 높아 일반 직장인이나 소규모 사업자들의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 재래시장, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택 혼합 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

다수의 근저당권 설정으로 인해 채권 총액이 매우 높았으나, 본 경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

6.2. 건물 노후도

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 유지보수 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 공실 위험

주변에 유사한 오피스텔 및 업무시설 공급 현황에 따라 공실 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (임대 관계 미상)

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 주요 상업 및 교통 요충지에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 비교적 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

신축 건물로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2019년 준공 건물로 내부 시설 및 구조가 최신식일 가능성이 높습니다.

8.3. 소형 면적

전용면적 45.57㎡(약 13.79평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체에 적합합니다.

8.4. 낮은 인수 금액

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000 원

인수 보증금: 0 원

현 시세 분석 (제공된 정보 및 검색 결과 기준):

아진더팔라시우 오피스텔의 경우, 전용면적 약 42.32㎡ ~ 51.12㎡ (18평~19평)의 실거래가가 최근 1.2억 ~ 1.3억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 타 단지의 유사 면적 오피스텔들도 1.7억 ~ 2.1억 원 수준으로 확인됩니다. 대상 물건은 전용면적 45.57㎡ (약 13.79평)으로, 감정가는 129,000,000원으로 책정되어 있습니다. 주변 시세를 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 129,000,000 원 ~ 140,000,000 원

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.