나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [51] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (51)

• 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 14층 1403호

• 용도: 오피스텔

• 감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

• 토지 면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

• 건물 면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

• 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

• 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

• 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통환경은 보통 수준입니다.

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 15층 건물 내 14층 1403호이며, 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

• 건물 마감: 외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

• 건물 이용 상태: 해당 건물 내 일부는 공동주택(아파트)으로, 일부는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 1403호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

• 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

• 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2020년 7월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (3)번이 말소기준권리입니다.

• 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사오주지니어스 (2019-12-27)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (총액 2,254,000,000원) - 전부 말소.

* 주택임차권: 김영준 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-12-27, 확정 2022-12-09) - 말소 예정.

* 임의경매개시결정: 초읍동 (2024-04-19) - 말소 예정.

* 근저당부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-22) - 말소 예정.

• 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다. (단, 공부와의 차이 및 기타 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.)

• 임차인 정보:

* 이름: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-27

* 확정일자: 2022-12-09

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 비고:

• 주의사항: 임차인 김영준은 대항력이 없어 말소 대상이지만, 배당을 받지 못할 경우 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

• 위치적 이점: 부산진구 범천동, 역세권에 위치하여 유동인구 및 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다.

• 상업 및 업무 밀집 지역: 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

• 교통 접근성: 부산 도시철도 1호선 범내골역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 우수합니다.

• 수요층: 인근 직장인, 학생 등 배후 수요가 탄탄하여 오피스텔 임대 수익률 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

• 교통: 범내골역을 중심으로 한 대중교통망과 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

• 교육 환경: 주변에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정된 지역이므로, 자녀가 있는 세대나 교육 환경에 민감한 임차인 고려 시 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 공동담보 물건: 본 물건은 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 상태이므로, 다른 공동담보물의 진행 상황에 따라 본 경매 진행이나 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

• 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으므로, 향후 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

• 임차인 관련: 임차인 김영준은 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

• 혐오시설 유무: 주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 부산진구 범천동의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

• 건축한 지 얼마 되지 않은 신축급 건물이며, 각종 편의 설비를 갖추고 있어 즉시 임대가 가능한 상태입니다.

• 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

• 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 계획상의 제약 사항은 투자 결정 시 반드시 검토해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

• 초역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 도보권으로 직장인 및 학생 임대 수요 확보에 매우 유리합니다.

• 안정적인 임대 수익: 도심 지역 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 월세 수입을 통한 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

• 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

• 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 120,000,000원

• 주변 시세 분석:

* 본 건의 면적(42.32㎡)과 위치를 고려할 때, 부산진구 범천동 지역의 유사 오피스텔 시세는 현재 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰 사례를 종합적으로 검토해야 합니다.

• 권리 인수 금액: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

• 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가가 임차인 보증금보다 낮게 책정된 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 접근하는 것이 중요합니다.

* 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 전망 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

• 적정 입찰가 범위: 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 검토.

• 보수적 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.