나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [52] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (52)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 14층1404호

용도: 오피스텔 (건물 전체의 주 용도는 공동주택, 기타 용도는 업무시설)

건물 규모: 지하 1층, 지상 15층 중 14층

총 감정가: 129,000,000원

토지 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물 면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 건물 정보

건축물대장상 건물 용도는 공동주택이나, 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다. (건축물 사용승인일: 2019년 12월 18일)

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 위생 및 급배수, 난방(도시가스 개별난방), 승강기, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 27일 접수된 (을1) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 금 1,056,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 본 경매 절차 진행 시 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 윤기철: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 7월 29일, 확정일자 2021년 6월 25일, 배당신고일자 2024년 7월 12일.

* 대항력: 없음. (말소기준권리보다 후순위이며, 배당신고를 하였으므로 인수 보증금은 0원입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산진구 범천동은 부산 도심의 주요 상업 및 주거 기능이 결합된 지역으로, 특히 범내골역을 중심으로 업무시설과 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

4.2. 잠재적 수요

역세권에 위치하고 주변에 업무시설 및 주거단지가 있어 오피스텔로서 1-2인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 동류형 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (관련하여 부산진구청 청소 관련 시설 정보가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로 표기되어 있으나, 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정이므로 낙찰 후 인수되는 채무나 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건의 특성상 다른 담보물의 진행 상황에 따른 변동 가능성을 참고할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

현황 조사 시 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. (단, 등기부상 윤기 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금도 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 핵심 지역에 위치하며, 지하철역 역세권이라는 장점을 가진 오피스텔입니다. 2019년 신축 건물로 비교적 최신식이며, 권리관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 적정 입찰가 산정 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 범내골역 초역세권 입지로 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 45.57㎡ (약 13.78평)의 전용면적으로 1-2인 가구 및 소규모 사업자에 대한 임대 시장 공략이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 활용이 가능합니다.

* 권리관계 단순: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보만으로는 구체적인 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 주변 아진더팔라시우 오피스텔의 평균 시세는 약 17평형 기준으로 1.3억~1.6억 원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 범천동 일대 오피스텔 시세는 면적 및 건물 컨디션에 따라 다양하지만, 유사 면적(40-50㎡)의 경우 대략 1.2억~1.6억 원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 총 감정가: 129,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 고려 (하한선): 약 110,000,000원 (감정가 약 85%)

* 시세 고려 (상한선): 약 120,000,000원 (감정가 약 93%)

현 시세 및 감정가, 그리고 향후 명도 및 임대 공실 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 잠정 예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 제한된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세, 임대 현황, 건물 상태 등을 면밀히 확인하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.