나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [45] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (45)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 13층1301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 227,000,000원

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

물건지 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정봉연

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 09일

확정일자: 2020년 06월 30일

배당신고일자: 2024년 02월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 여러 근저당권(말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사, 2020-06-18 접수, 총 4건)이 설정되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 주택임차권(정봉연) 및 임의경매 개시 결정(2024타경54937) 등이 접수되었습니다. [cite: provided text]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 정봉연은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 나타났습니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 범천동 지역은 부산진구 내에서도 교통의 요지로, 상업 및 업무 기능과 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철역 인근으로 유동인구가 꾸준히 있으며, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다수의 병원, 은행, 상가 등이 있어 생활 편의성은 높습니다. 아진더팔라시우 건물 자체에도 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: 2, json]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

'공동담보' 물건으로, 이는 해당 부동산 외에 다른 담보물도 함께 묶여 있음을 의미합니다. 경매 진행 시 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 본 물건은 임차인의 대항력이나 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공동담보로 인한 채무 총액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 시장/부동산 관련 리스크

부동산 시장 상황 변동, 지역 내 유사 물건과의 경쟁, 공실 발생 가능성 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 유사 물건의 실거래가 정보가 명확하게 파악되지 않아 정확한 시세 판단에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 특성과 명확한 유사 물건의 시세 정보 부족은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 낙찰 후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 범내골역 도보권으로 교통이 편리하며, 직장인 등 잠재 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 업무 병행 가능: 오피스텔 용도로 주거와 업무 겸용이 가능하여 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔 13층 1301호로, 건물 사용승인일은 2019년 12월 18일입니다. 전용면적은 57.71㎡ (약 17.46평)입니다. 현재 해당 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 정확한 실거래가 정보가 부족하여 시세 파악에 일부 제한이 있습니다.

다만, 감정가는 227,000,000원으로 책정되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 신축 건물의 장점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

명확한 시세 자료가 부족하므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

권리 분석상 인수되는 채무가 없으므로, 감정가 227,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 80% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 181,600,000원 ~ 215,650,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 투자 가치를 고려할 때, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.