나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [47] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (47)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1303호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼합)

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다. [cite: Appraisal]

2.2. 교통

부산도시철도 1호선 "범내골역"이 북서측 인근에 위치하며, 시내버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 가능하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다. [cite: Appraisal]

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. [cite: Appraisal]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 다수의 근저당권 및 주택임차권이 설정되었으나, 모두 말소 대상입니다. 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다. [cite: Building Register Summary]

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 07월 17일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1 (1)근저당권)입니다. [cite: Building Register Summary]

3.3. 임차인 분석

임차인 박 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일 2020-08-10, 확정일 2020-07-24, 배당신고일 2024-07-12)이 확인됩니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환 채권으로 배당을 신청하였으나 배당받지 못했을 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 박 은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으나 배당받지 못했을 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 범천동 일대는 일반상업지역으로 근린생활시설이 밀집해 있으며, 범내골역 역세권이라는 이점을 가지고 있습니다. [cite: Appraisal]

4.2. 지역 특성

주거 및 상업 기능이 혼합된 도심 지역으로, 부산진구의 중심부와 가까워 생활 편의성이 높습니다. 주변 개발 계획에 따라 지역 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 부산진초등학교, 부산진중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. [cite: Search Result 2, 10]

5.3. 의료시설

인근에 병원, 의원 등 의료 시설 접근성이 양호합니다. [cite: Search Result 11]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 관련 부담은 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건물 사용승인일이 2019년 12월로 비교적 신축이지만, 13층 오피스텔로서 향후 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

전용면적 42.32㎡(약 12.80평)은 소형 오피스텔에 해당하며, 지역 내 공급 및 수요 상황에 따른 임대 시세 변동 가능성이 있습니다.

감정가는 1억 2천만원으로 제시되었으나, 실제 현장 조사를 통한 최신 시세 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 철도보호지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 법적 제약 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산진구 범천동에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔 물건으로, 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확하나, 실제 시장 가치와 공실 리스크 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 범내골역 역세권 입지로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 2019년 준공된 준신축 건물로 관리 상태 및 거주 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 부산진구 내 도심 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

면적: 전용 42.32㎡ (약 12.80평)

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 아진더팔라시우 오피스텔의 18평 ~ 22평형(약 59㎡ ~ 72㎡) 면적대가 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. [cite: Search Result 8, 9, 14] 본 물건의 전용면적(42.32㎡)을 고려했을 때, 감정가는 최근 시세와 유사하거나 약간 보수적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없으므로, 시장 상황 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 임대 시세 및 공실률 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 상세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.