나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [48] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (48)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1304호

용도: 오피스텔

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물총호수: (건축물대장 기준, 집합건물로 건물 전체 층수 15층)

1.4. 면적 정보

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지분할: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.77평)

건물지분: 45.566㎡ (약 13.77평)

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 북서측 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 7월 27일에 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권 (채권최고액 384,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김휘은

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 10월 11일

* 배당신고일자: 2024년 07월 09일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 125,000,000원을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 근저당권, 근질권 및 주택임차권은 말소 대상이며, 본 경매 절차로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권은 없다고 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건지는 범천동 일대에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 범내골역 인근으로 유동인구가 형성될 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물(아진더팔라시우)은 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 건물입니다. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

본 건물은 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 상태

건물은 2019년 12월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재까지 확인된 권리 분석 상 인수되는 권리는 없으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리가 나타날 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 관련 리스크

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 본건 임차인 김휘은은 대항력이 없고 보증금 전액이 말소 처리되므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 범내골역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 공동담보 물건으로 채권 총액이 높으나, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근 위치

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 적음

* 권리관계 깨끗: 낙찰자 인수 부담 없음 (말소 기준 권리 이하 모두 소멸)

* 생활 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이

* 혼합 용도 건물: 공동주택과 오피스텔 혼재로 다양한 수요층 존재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 감정가 129,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 면적(전용 45.57㎡)과 신축 연식(2019년)을 감안하면 감정가가 시장 가치와 유사하거나 약간 보수적으로 산정된 것으로 보입니다. 주변 유사 물건의 매매 사례를 볼 때, 현재 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있거나 소폭 상승 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 129,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표 수익률을 고려하여, 감정가의 100% ~ 115% 수준 (약 129,000,000원 ~ 148,350,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 최근 실거래가 추이를 추가로 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.