나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [42] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (42)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 202,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 12층 1202호

건물 명칭: 아진더팔라시우

사용 승인일: 2019년 12월 18일

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층: 12층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼합)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.540214574898787㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물 지분: 51.12㎡ (약 15.46평)

토지/건물 제시외 면적: 없음

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호합니다. 범내골역에서 약 226m 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인: 김우정

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 09월 01일

확정일자: 2024년 05월 17일

배당신고일자: 2024년 05월 17일

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 범천동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다. 특히 범내골역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 인근에 금융기관, 병원, 상업 시설 등이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있습니다.

4.3. 시세 동향

'아진더팔라시우' 오피스텔의 구체적인 최근 실거래가 정보는 검색 결과에서 제한적으로 확인되었으나, 23평, 21평, 18평 등의 다양한 면적이 거래되었음을 시사하는 정보가 있습니다. 그러나 일부 자료에서는 해당 건물에 대한 실거래가 정보가 없다고도 명시하고 있어, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 심층 조사가 필요합니다. 인근의 다른 오피스텔 시세는 존재하나 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 부산진초등학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

5.3. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 주변 환경 (혐오 시설)

주변 지역에 대해 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 공업 단지 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호1-4 (범천동 973-10, 973-12, 973-14, 973-19번지): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법> 등에 해당합니다. 이러한 지역 지구 및 제한사항은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

본건에 임차인 김우정 씨가 존재하나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. [cite: prompt data] 다만, 임대차 관계 및 보증금 반환 관련 상세 내역은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

부동산 시장 변동성, 건물 노후화 (2019년 준공으로 신축에 가까우나 향후 관리 상태에 따라 달라질 수 있음) 등 일반적인 투자 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 최신 연식이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 관계가 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 시세에 대한 구체적인 비교 정보가 제한적이며, 토지 이용계획상의 몇 가지 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로 뛰어난 교통 접근성.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설 및 상태 양호 예상.

* 다용도 활용 가능성: 오피스텔 및 업무시설 용도로 활용 가능.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 부담이 없는 임차인 및 권리 사항.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

현재까지의 조사로는 '아진더팔라시우' 오피스텔에 대한 구체적이고 명확한 최근 시세 및 실거래가 정보가 제한적입니다. 따라서 정확한 시세 분석 기반의 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

임차인의 보증금 120,000,000원이 인수되지 않는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 본건의 개별적인 상태, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 80~120% 범위에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동할 수 있습니다. 따라서, 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 부동산 시세 조사, 최근 거래 사례 분석 등을 통해 투자 가치를 재확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

본 보고서는 제공된 정보와 제한적인 검색 결과를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인 및 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 상세히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.