나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [43] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (43)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 12층1203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축물정보:

- 사용승인일: 2019년 12월 18일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층

- 건물 주용도: 공동주택, 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 대상 물건 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (교통 환경 보통)

인접 도로상태:

* 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있습니다.

* 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2020년 07월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권금액 600,000,000원)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 14일

* 확정일자: 2020년 07월 22일

* 배당신고일자: 2024년 07월 10일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 임 은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사오주지니어스 (2019-12-27)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (채권총액 약 34.9억원) - 매각으로 모두 말소 예정

* 주택임차권: 임지우 (130,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매개시결정: 초읍동 (2024-04-19) - 매각으로 말소 예정

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 - 매각으로 말소 예정

인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 범천동 일대는 부산도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 부산교통공사 본사, 부산상공회의소 등이 위치해 있으며, 상업지구로서 다양한 소매점, 음식점, 근린생활시설 등이 발달해 있습니다.

* 부산진구는 서면 상권과 인접하여 경제 활동이 활발한 지역 중 하나입니다.

* 범천기지창 재개발 등 지역 개발 호재도 있어 향후 상권의 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기, 기계식주차, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근 범내골역을 이용한 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 병원(춘해병원, 이샘병원 등), 은행, 편의점, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육시설로는 부산진초등학교, 부산동성고등학교 등이 도보 거리에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 34.9억원으로, 감정가 1.2억원 대비 매우 높아 채무 구조가 불안정합니다.

* 도시계획적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관련 정보 부족: 임대관계에 대한 상세 정보(공실률, 임대료 추이 등)가 '미상'으로 기재되어 있어 정확한 임대수익률 산정에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축으로 비교적 깨끗한 상태이며, 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 오피스텔입니다. 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다. 그러나 등기부상 채무 총액이 매우 높다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리 분석 및 법률 검토를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 비교적 최신 건물로 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 개발 호재: 주변 범천기지창 재개발 등 지역 개발 가능성이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매물이 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악되었습니다. 감정가 1억 2천만원은 현재 시장 가치와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.