나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [46] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (46)

1.2. 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 13층 1302호

1.3. 건물정보: 오피스텔, 사용승인일 2019년 12월 18일, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 13층 1302호

1.4. 면적:

* 토지면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

* 건물면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

1.5. 감정가: 202,000,000원 (2억 2백만원)

1.6. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경:

* 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 환경:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접면:

* 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존등기, 신탁등기, 다수의 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기가 모두 말소되었습니다.

* 따라서, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석:

* 안소현 임차인이 존재하며, 보증금 1억 5천만원, 차임 없음으로 기록되어 있습니다.

* 전입일자(2020-09-02)보다 선순위 근저당권 설정일(2020-07-17)이 빠르며, 확정일자(2020-07-22) 역시 선순위 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 임차인입니다.

* 배당신고일자는 2024년 5월 16일입니다.

3.3. 인수 보증금:

* 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설:

* 건물이 주택 및 상가 혼용지대에 위치하며, 인근에 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 상업 및 업무 기능을 동시에 수행하는 지역 특성을 보입니다.

4.2. 업종 분포:

* 주변 환경으로 미루어 오피스텔, 소매점, 식당, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 범내골역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설:

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.3. 의료시설:

* 주변 교통망을 통해 부산 시내 주요 병원 및 의원 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크:

* 안소현 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인의 협조가 원활하지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건:

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부에 따라 채권 회수 상황이 달라질 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부:

* 주변 지역에 특별한 혐오시설이 보고되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

부산 부산진구의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 건물이 비교적 신축(2019년 준공)이며, 권리관계가 깨끗하게 정리되어 있어 물건 자체의 상태는 양호합니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 대항력 없는 임차인의 명도 절차 진행에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 범내골역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

8.2. 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

8.3. 깔끔한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.4. 잠재적 가치 상승: 부산진구의 개발 계획 및 주변 지역의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 51㎡) 및 층수의 아진더팔라시우 오피스텔 매물은 현재 시세 기준 약 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가 2억 2백만원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 없어 입찰가를 산정할 때 부담이 적습니다.

* 감정가 2억 2백만원을 기준으로, 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 선에서, 현장 답사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.