나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [41] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (41)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

작성일: 2026-06-22

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 12층 1201호

신규 도로명 주소: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동)

건물명: 아진더팔라시우

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 15층

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물 용도: 오피스텔 (내부적으로는 공동주택 및 업무시설 혼용)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.77110931174089㎡ (약 3.26평)

건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

건물지분: 57.712㎡ (약 17.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 227,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 건물 특성

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 동유형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 기타 용도로 업무시설(오피스텔) 표기가 있어 복합 용도로 사용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다.

부산도시철도 1호선 "범내골역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

종합적으로 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건축 및 개발 시 용도 및 높이에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 내용이 없습니다. (별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 미상입니다.

따라서 보증금 및 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부 및 금액을 철저히 확인해야 하며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 상권 분석

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 전통적으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

범내골역을 중심으로 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 활발합니다.

4.2. 오피스텔 용도별 분석

건축물대장상 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 혼용되고 있으며, 공급 규모 및 주변 시세에 따라 주거용 또는 업무용으로의 임대 수요가 형성될 수 있습니다.

최근 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 신축 효과를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의시설 이용이 용이합니다.

병원, 은행 등 생활 편의를 위한 다양한 시설 접근성이 좋습니다.

혐오시설 관련 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요할 수 있습니다.

5.2. 내부 시설

* 위생 및 급·배수 설비

* 옥내 소화전 설비

* 화재 탐지 및 경보 설비

* 방송 설비

* 승강기 설비

* 기계식 주차 설비

* 도시가스에 의한 개별 난방 설비

기본적인 생활 및 안전 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

현재 제공된 정보만으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없으나, 임차인의 현황 및 대항력 유무, 보증금/차임 등이 미상으로 명시되어 있어 인수될 수 있는 숨은 채무가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 관리 및 상태

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 5년 이상 경과함에 따라 일부 시설 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

특히 기계식 주차 설비는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 및 외부 요인

부동산 시장 변동성, 금리 인상, 지역 내 유사 물건 공급 증가 등 외부 요인으로 인해 시세 하락 가능성이 있습니다.

일반상업지역, 방화지구, 높이 제한 지역 등 토지이용계획 상의 규제도 장기적인 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 부산의 중심 업무지구 중 하나인 부산진구에 위치하며, 범내골역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로 기본적인 시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변의 풍부한 생활 편의시설 및 교통망은 주거 및 업무용으로서의 매력을 더합니다. 다만, 임차인 현황 미상의 정보는 권리 분석 시 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 일반상업지역 등의 규제 사항도 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 부산 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수합니다.

* 복합 상권: 업무, 주거, 상업 기능이 복합된 지역으로 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 인수 여부 확인 필수).

* 잠재적 가치 상승: 재개발 및 도시 정비 사업 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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현재 시점 (2026년 7월) 기준, 부산 부산진구 범천동 및 범내골역 인근 오피스텔의 시세 동향을 파악한 결과, 유사 면적 및 조건의 매물들은 공급이 제한적인 편이며, 역세권의 신축급 오피스텔은 꾸준한 수요를 보이고 있습니다.

제공된 감정가 227,000,000원은 2026년 6월 22일 기준의 감정가이며, 현재 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 전용면적 50~60㎡ 오피스텔의 최근 매매가는 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 역과의 거리, 층수, 조망, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 존재합니다.

만약 임차인이 없고, 권리상 인수할 내용이 없다는 가정 하에, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석 결과, 그리고 향후 경매 절차에서의 경쟁률 등을 고려하여 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유 드립니다.

최종 입찰가는 임차인 정보 확인, 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.