나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [39] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (39)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 120,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 11층 1103호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

건물면적: 42.32㎡ (약 12.79평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한상미

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

상기 임차인 한상미는 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

소유권보존, 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 느티나무제이차유한회사), 전세권설정(한상미), 임의경매 개시결정(초읍동) 등기 등이 말소될 예정입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,186,352,000원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 범천동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 범내골역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 오피스텔 및 주거용 건물들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 부산도시철도 1호선 범내골역이 위치하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 보입니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 주변에 산재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

(주의: 본 물건지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 규모이며, 본건은 11층 1103호입니다.

사용승인일은 2019년 12월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차

건축물대장 상 옥내 기계식 주차 52대, 옥외 기계식 주차 42대로 총 94대 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 낙찰 여부에 따라 본 건의 매각 과정에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 연계 물건이나 위험 요소를 파악하기 어렵습니다.

6.2. 토지 이용계획

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 이 중 '상대보호구역'은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 시설(예: 유흥주점 등) 입점이 제한될 수 있으나, 오피스텔 자체에는 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 임대차 정보 미상

임차인 한상미 씨의 경우, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 우선변제권 행사 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 건물 연식이 비교적 짧아 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산도시철도 1호선 범내골역이 인접하여 교통 편리성이 우수합니다.

8.2. 신축 건물

2019년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 사용 및 임대 가능성이 높습니다.

8.3. 소형 면적

42. 32㎡ (약 12.79평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소형 임대 수요에 적합합니다.

8.4. 권리상 무리 없음

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례나 공실률 등을 고려했을 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상회하는 것으로 추정됩니다.

입찰가 산정 시에는 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 공실률, 임대수익률 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90~100% 수준 (108,000,000원 ~ 120,000,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 시세보다 저렴하게 취득하기 위한 전략이 필요합니다.

따라서, 현 시세를 반영하고 향후 임대 수익까지 고려한다면 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.