나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [40] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (40)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 11층1104호

용도: 오피스텔

감정가: 129,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평) / 토지지분: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평) / 건물지분: 45.566㎡ (약 13.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 15층, 사용승인일 2019년 12월 18일.

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 3,480,000,000원입니다.

말소기준권리: 2020년 7월 17일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, (3)번)이 말소기준권리입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조민재 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2025년 4월 18일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 배당신고일자: 2026년 1월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자(2025.04.18)가 말소기준권리(2020.07.17)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 범천동 지역은 부산진구의 중심 상업 및 업무 지구와 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다. 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 해당하며, 주변에 다양한 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 일반상업지역에 위치하여 다채로운 업종의 상권 형성이 가능하며, 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 대상 물건 주변 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 인근에 병원 및 의원 등 의료시설이 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 해당 부동산의 경매 진행 또는 처분 결과가 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건축물 복합 용도: 동일 건물 내에 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔)이 혼재하고 있어, 건물 관리 및 이용에 있어 일부 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용 제한: 본건이 포함된 토지는 철도보호지구로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 의한 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점은 확인이 필요하나, 전반적으로 투자가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 1호선 범내골역 도보권에 위치하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계 단순: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많고, 임차인에게 대항력이 없어 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 거의 없습니다.

안정적인 수요: 주변의 업무시설 및 주거단지와 함께 형성된 상권을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세분석:

본건(전용면적 45.57㎡)의 감정가는 1억 2,900만원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매 호가는 1억 3,000만원에서 1억 6,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가가 시장 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

현 시세(1.3억 ~ 1.6억)를 고려할 때, 감정가(1.29억)는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시에는 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다. 예상 입찰가는 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원 선으로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 본 물건의 실거주 또는 임대 수익률 목표를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.