나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [34] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (34)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 9.54㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.540214574898787㎡ (약 2.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물지분: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 양호합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 집합건물로서, 전체 채권 최고액은 2,206,352,000원입니다.

* 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 (3) 근저당권입니다.

* 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차인으로 오민경 씨가 확인되며, 보증금 14,000,000원, 차임 0원입니다.

* 임차인 오민경 씨는 2020년 7월 10일 전입하였고, 2020년 6월 26일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 금액이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 부산도시철도 1호선 범내골역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상권입니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 1km 이내에 부산진초등학교, 부산동성고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물로, 2019년 12월 18일에 사용승인되었습니다.

* 내부시설: 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 각 층의 일부는 공동주택(아파트)으로, 일부는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 임대 관계는 미상인 부분이 있어, 추가적인 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건에서 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨)

* 토지이용계획상 상대보호구역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 현재 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 일반상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 범내골역 도보 거리의 역세권 오피스텔입니다.

* 잘 갖춰진 인프라: 상업지역에 위치하여 상권이 발달되어 있으며, 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 새 건물입니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 없습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 범천동 일대의 재개발 및 도시 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 평형대의 오피스텔이 1억 7천만원대(28평형 인테리어 후 1억 7200만원 매도 계약 사례)에서 2억원 내외의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건은 전용면적 51.12㎡(약 15.46평)으로, 감정가는 이러한 시세 범위를 고려한 것으로 보입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 주변 시세의 변동 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 명도 대상 임차인이 없어 추가적인 인수 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 1백만원에서 2억 2천만원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 이는 일반적인 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최종 권리 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

* 부산진구청 청소 관련 시설 중 재활용센터가 있으나, 이는 일반적인 생활 폐기물 처리 시설로 혐오 시설로 간주되지 않습니다.

* 뉴스 검색 결과, 부산 지역 하수처리장 및 소각장 등이 혐오시설로 인식될 수 있으나, 본건 소재지인 범천동 및 범내골역 인근에 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.