나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [35] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (35)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 10층1003호

* 건물명: 아진더팔라시우

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

* 건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로는 노폭 약 1-2미터의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일 접수된 (3)근저당권 (엠씨아이대부주식회사)으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 주식회사오주지니어스

* 채무: 다수의 근저당권이 설정되었으나, 등기부등본 상 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 김신광 (보증금 120,000,000원, 전입 2020년 8월 3일, 확정 2020년 6월 30일). 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 등기부상 주택임차권(을2) 또한 매각으로 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 잠재 수요: 오피스텔 및 공동주택 단지가 인접해 있어 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 모두 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 범내골역 주변은 오피스 상업지구 빌딩들이 밀집한 지역으로, 부산교통공사 본사, 부산상공회의소 등 업무 시설이 가까이 위치합니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 2019년 12월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1003호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기, 기계식 주차, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 타 담보 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 건에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축법규 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 권리 분석상 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구 범천동에 위치한 오피스텔로, 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 물건입니다. 다수의 채권이 설정되었으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 도시계획법규상의 제한은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권 입지.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 주거 및 업무 시설이 혼합된 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 시세 분석: 부산진구 범천동 일대 유사 면적(40-50㎡)의 오피스텔은 현재 130,000,000원에서 160,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 월세는 보증금 10,000,000원에 월 600,000원에서 700,000원 수준입니다. 본 건의 감정가 120,000,000원은 현 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, 이는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 요인입니다.

* 예상 입찰가: 현재 감정가 120,000,000원 대비 시세가 더 높게 형성된 점을 고려할 때, 낙찰 가능성은 높다고 판단됩니다. 낙찰가는 보증금 인수 금액이 없으므로 감정가를 기준으로 100%~110% 수준까지 고려해볼 수 있으나, 시장 상황과 경쟁 입찰을 고려하여 130,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.