나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [38] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경54937 (38) 사건으로 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 11층 1102호 오피스텔이 경매로 나왔습니다.

감정가는 200,000,000원입니다.

토지 면적은 9.54㎡ (약 2.89평)이며, 건물 면적은 51.12㎡ (약 15.46평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 등기 후 소유권 이전 및 신탁 등기 말소가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 (1)근저당권(채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권금액: 960,000,000원)입니다.

이후 여러 건의 근저당권 및 근저당권부 채권근질권 설정 등기가 있었으나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

2024년 4월 19일 접수된 임의경매개시결정(채권자: 초읍동, 채권금액: 3,135,034,950원)이 본 경매 사건입니다.

주택임차권(채권자: 김세연, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2021-06-21, 확정일자: 2021-06-16)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 2,216,352,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-21

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고: (권리분석상 말소 예정)

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-24

확정일자: 2024-03-29

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 없음

비고: (권리분석상 말소 예정)

인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 부산진구의 중심 상업지역으로, 범내골역을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에는 금융기관, 병원, 사무실, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 공동주택으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 노폭 약 6미터의 범천로12번길과 노폭 약 1-2미터의 범천로12번가길에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로, 이는 상업 활동에 유리한 용도 지역임을 나타냅니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 15층 건물로, 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본 건물은 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔)이 혼합된 복합 건물로, 대상 물건(1102호)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

주변에 병원, 은행, 식당, 편의시설 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 본 건은 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 임차인 인수 여부: 등기부상 임차인의 주택임차권이 말소 예정으로 표기되어 있으나, 실제 법적 검토는 필요합니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 건물 노후화: 2019년 사용승인으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 범내골역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축된 지 얼마 되지 않은 건물로 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 현재 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임대 관계 및 기타 미확인 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역과 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 오피스텔 및 업무시설 혼합: 다양한 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가는 200,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 50-60㎡ 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 가격을 파악해야 합니다.

추가적인 시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 1억 7천만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가가 2억 원으로, 현재 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 건물 상태가 양호하다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 정확한 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠정적으로 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 및 권리관계, 현황 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.