나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [31] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (31)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 9층903호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 120,000,000원 (일억 이천만원)

* 토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

* 토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

* 건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

* 건물지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 12월 18일

* 건축물 규모: 지하 1층, 지상 15층

* 구분건물 정보: 9층 903호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 본 물건 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 18일자 (3)근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사)으로, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권보존: 주식회사오주지니어스 (2019-12-27)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2020-06-18, 총 채권액 2,166,352,000원) - 말소 예정

* 주택임차권: 이 (2022-12-13 전입, 2022-11-18 확정) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 임의경매: 초읍동 (2024-04-19) - 말소 예정

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 - 말소 예정

* 총 채권 금액: 등기부상 총 채권 금액은 2,191,352,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 13일

* 확정일자: 2022년 11월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 8일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 환경: 본 물건이 위치한 부산진구 범천동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 업종 분포: 주변은 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등) 및 업무시설이 혼재하여 오피스텔 거주자들의 생활 편의를 지원합니다.

* 대중교통 연계: 부산도시철도 1호선 범내골역이 인접해 있어 출퇴근이 용이하며, 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 생활 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 식사, 쇼핑, 여가 활동 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육환경: 본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설과의 관련성을 고려할 필요가 있습니다.

* 건물 내부 설비: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있어 현대적인 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 이 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 반환 관련하여 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되는 것은 아닙니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 20억 원 이상으로 매우 높아, 채무 관계가 복잡하고 채권자들의 이해관계가 얽혀 있음을 시사합니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 특이사항은 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재함을 의미합니다. 이는 담보물의 총 가치 및 채권액 규모가 상당함을 나타내며, 예상치 못한 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 향후 자산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자의 권리 행사에 제약이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 그러나 높은 총 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인의 배당 현황 및 보증금 회수 여부를 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로 뛰어난 접근성을 자랑하며, 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 혼합 용도 지역: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 임대 수익 모델 적용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 건물의 전용면적은 42.32㎡ (약 12.80평)입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 인근 오피스텔인 '범천동 다인로얄팰리스'의 경우 23평형이 최저 호가 1.3억원을 형성하고 있으며, '범천동 범내골역한라비발디STUDIO422'의 28㎡ 타입이 8,000만원에 실거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 면적 및 연식 차이가 있을 수 있으나, 지역 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 일반적으로 오피스텔 경매 물건의 낙찰가율은 70%~90% 수준에서 형성됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가의 80% ~ 90% 또는 주변 시세의 75% ~ 85%를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가 기준 90%는 108,000,000원이며, 주변 시세 하한가(1.3억)의 75%는 97,500,000원입니다.

* 종합적으로 고려하여 115,000,000원 (일억 일천 오백만원) 수준의 입찰가를 제안합니다.

* 본 제안 입찰가는 현 시점에서의 추정치이며, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 시장 동향을 반드시 추가로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.