나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [37] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (37)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 11층 1101호

신주소: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상15층 건물 내

사용승인일: 2019년 12월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가치

감정가: 227,000,000원

전용면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

대지권면적: 10.77110931174089㎡ (약 3.26평)

건물 지분: 57.712㎡ (약 17.46평)

토지 지분: 10.77110931174089㎡ (약 3.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역"으로부터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 도로(범천로12번길)와 동측으로 노폭 약 1-2미터의 도로(범천로12가길)에 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 03월 20일

* 확정일자: 2024년 03월 20일

* 배당신고일자: 2024년 07월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 이는 임대차 계약 내용에 따른 것으로 추정됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 관련 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 지하철 1호선 범내골역을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다. 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주택과 상가가 혼합된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축법규 및 토지이용 제한

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다수의 건축법규 및 토지이용 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 도로 접면 조건

동측으로 접한 도로의 폭이 1-2미터로 매우 좁아, 차량 진출입이나 건물 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

임차인의 차임이 0원으로 명시된 점은 일반적인 임대차 계약과 달라, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 낙찰자에게 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 2019년 사용승인을 받아 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 범내골역 인근의 편리한 교통과 주변 상업시설의 접근성은 장점입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확한 점 또한 긍정적입니다. 다만, 다양한 법규 적용으로 인한 개발 제한 가능성과 좁은 동측 도로 폭은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능 (약 5분 거리로 추정)

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물

* 안정적인 권리관계: 임차인 대항력 없어 낙찰 후 인수 부담 없음

* 주거 및 상업 혼합지대: 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 아진더팔라시우 오피스텔 또는 인근 지역의 유사 면적(55-60㎡) 및 건축 연도(2017-2020년)를 가진 오피스텔의 최근 매매가는 약 2억 1천만원에서 2억 4천만원 사이로 파악됩니다. 감정가 2억 2천7백만원은 현 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 물건의 시세 범위 및 감정가를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 2억 2천만원에서 2억 4천만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 현황, 현장 답사를 통한 추가 정보, 투자 목적에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.

9.3. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.