나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [24] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (24)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 7층 704호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지 지분 면적: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물 지분 면적: 45.566㎡ (약 13.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 7층 704호

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 보통임.

* 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2020년 7월 27일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 권리금액 금384,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 임차인 김현지는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 2,244,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 24일

* 확정일자: 2020년 8월 5일

* 배당신고일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 등기부에는 다수의 근저당권 및 근질권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 대상 물건은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 각 층 3, 4호는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 오피스텔 현황: 건물 내 절반가량은 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있어 오피스텔 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 주변 편의시설 조사를 권장합니다.)

* 교육시설: 토지 이용 계획상 상대보호구역에 해당하므로 주변에 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다. (구체적인 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있으니 세밀한 권리 분석이 필요합니다.

* 도로 접면: 건물 동측의 도로 노폭이 1-2미터로 좁아 차량 접근성이나 향후 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 낙찰 시 채무 부담은 없으나 해당 물건의 담보 가치 대비 채무 규모가 매우 큰 상황입니다.

* 최고 높이 제한: 일반상업지역 내 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 속해 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역 도보권에 있어 교통 입지가 우수합니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 경매 절차를 통해 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 동측 도로의 좁은 폭 등은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 범내골역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속해 있어 별도의 대규모 수리 없이 즉시 사용하거나 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

* 지역적 특성: 주거, 업무, 상업 시설이 혼합된 지역으로 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 128,000,000원 (1억 2천 8백만원)

* 현 시세 분석: 본 물건과 유사한 아진더팔라시우 건물 내 오피스텔의 최근 시세는 대략 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 이 범위 내에 포함되어 있습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 128,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시세 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근한다면 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 개별적인 시세 조사 및 현장 방문 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.