나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [33] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (33)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1001호

용도: 오피스텔

건물명: 아진더팔라시우

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물 상세 정보

* 토지면적: 10.77㎡ (약 3.25평)

* 토지지분: 10.77110931174089㎡ (약 3.25평)

* 건물면적 (전용면적): 57.71㎡ (약 17.45평)

* 사용승인일: 2019년 12월 18일

* 총 건물 면적: 3811.412㎡ (약 1152.93평)

* 건축 면적: 331.18㎡ (약 100.17평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "아진더팔라시우" 10층 1001호

* 인근: 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대

* 교통:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통 환경은 보통임

* 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있음

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 06월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 (3)근저당권 (404,244,000원)

* 등기부채권 총액: 2,196,352,000원 (근저당권 4건 합계)

* 임차인 현황:

* 장 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-19, 확정일자 2023-10-06. 대항력 없음.

* 권리분석 요약:

* 본 건에 설정된 다수의 근저당권 및 근질권, 주택임차권 등이 매각으로 인해 소멸될 예정임

* 인수되는 보증금은 없습니다 (0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 범천동은 부산 도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 건물 자체 내에도 오피스텔과 공동주택이 함께 있어 직주근접 또는 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 수 있습니다.

* 북서측 인근에 범내골역이 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 발달해 있어 은행, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 업무시설과 주택이 혼합된 지역으로, 도시적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 제공된 것으로, 경매 진행 시 타 담보물의 가치 변동이 영향을 줄 수 있습니다 (다만, 권리 분석상 모두 소멸 예정).

* 도로 접면: 동측으로 접한 도로(범천로12번가길)의 노폭이 1-2미터로 매우 좁아 차량 통행 및 소방차 진입 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 장 은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 진행 시 법적 절차 및 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 오피스텔 외에 공동주택(아파트)도 함께 있어, 관리비, 주차 등 공동 시설 이용에 있어 입주민 간의 갈등 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 2019년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 주요 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 건물 동측 도로의 협소함과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 오피스텔과 공동주택이 혼재된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 감정가는 227,000,000원이지만, 실제 시세 파악 및 철저한 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 초역세권으로 교통 편리성이 매우 우수합니다.

* 도심 접근성: 부산 도심에 위치하여 금융, 업무, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태에 따라 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 주변 개발 가능성: 범천동 일대의 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 직접 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 시세 분석을 위해서는 최근 3~6개월간 동일 단지 또는 인근 유사 면적/구조의 오피스텔 실거래가, 매물 시세, 주변 오피스텔의 공실률 및 임대수익률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 또한, 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주변 시세 변동 요인, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 건의 감정가는 227,000,000원이며, 시세 조사를 통해 이 가격을 기준으로 적정 낙찰가 범위를 설정해야 합니다.

* 인근 지역의 유사 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1,000만원 수준으로 형성되어 있으며, 해당 물건의 경우 17.45평 (57.71㎡) 기준 약 1억 2천만원 ~ 1억 7천만원 내외의 시세로 추정되나, 이는 단순 계산이며 실제 시세는 다를 수 있습니다.

* 따라서, 낙찰가는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하되, 공동담보 물건임을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.