나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [25] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (25)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 8층 801호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지면적 (지분): 10.77㎡ (약 3.26평)

* 건물면적 (지분): 57.71㎡ (약 17.46평)

* 사용승인일: 2019년 12월 18일

* 감정가: 223,000,000원

1.1. 입지조건

2. 2.1.입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산 도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근.

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 혼재 지역.

* 교통: 범내골역 도보 이용 가능, 시내버스 정류장 인접. 차량 접근 용이. 제반 교통 환경 보통.

* 도로: 남측 노폭 약 6m 도로(범천로12번길), 동측 노폭 약 1-2m 도로(범천로12번가길) 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 최고 높이 제한 지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구.

1.2. 권리분석

2. 2.2.권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 17일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (말소기준권리는 1,620,000,000원).

* 경매 신청 채권자: 초읍동 (2024년 4월 19일 임의경매 개시).

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,520,000,000원.

* 임차인 현황:

* 구 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 2020년 8월 19일 전입, 2020년 8월 20일 확정. 대항력 없음. 배당신고일 2024년 7월 12일.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸).

* 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

2. 2.3.상권분석

* 범천동 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 부산진구의 중심 상권과 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

* 인근에 부산 도시철도 1호선 범내골역이 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 다수의 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2. 2.4.생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설 (마트, 식당, 카페 등)이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 동류형 공동주택과 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 2.5.잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 확인된 임차인 외 추가적인 임차인 존재 여부 및 유무상 임대 관계는 미상입니다. 다만, 본 건 임차인 구 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 담보물 간의 채무 비율 등에 따라 경매 진행 상황이 영향을 받을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 35억원을 초과하여 채무 규모가 상당합니다.

* 도로 접면: 동측 도로 폭이 1-2m로 협소하여 건물 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 2.6.종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 자체는 2019년 사용승인으로 비교적 신축이며, 내부 시설 또한 현대적인 수준입니다.

* 권리 관계는 모두 말소되는 것으로 분석되어 낙찰자가 권리 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 상당한 채권 총액은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 2.7.투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 범내골역 인근으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 상업지역 입지: 주변 상권 발달 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

2. 2.8.예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원 (약 2억 2,300만원).

* 현 시세 분석: 검색 결과에 따르면, '아진더팔라시우' 단지는 2019년 준공되었으며, 17평~22평형의 주상복합(오피스텔)으로 구성되어 있습니다. 최근 실거래가 및 호가 정보에 따르면, 유사 면적대의 매물은 대략 1억 2천만원에서 1억 6천만원 사이에서 거래되었거나 호가가 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가와 비교했을 때 시세보다 낮은 수준에서 거래가 이루어진 것으로 보입니다. 또한, 다른 오피스텔 시세 분석에서도 본 건물과 유사한 입지 및 연식의 오피스텔들이 1억 4천만원에서 1억 7천만원대의 실거래가를 보이고 있습니다. 본 건의 면적(57.71㎡, 약 17.46평)을 고려할 때, 현 시세는 감정가인 2억 2,300만원보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 801호에 대한 최근 실거래가 정보는 부족합니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수되는 권리 부담이 없으며, 감정가가 시세보다 낮을 가능성을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 소폭 상승시킨 235,000,000원 (약 2억 3,500만원) 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 5% 정도의 상승률로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.