나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [29] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (29)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 227,000,000원

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제9층 제901호입니다. 2019년 12월 18일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

2.4. 이용상태

건축물 현황에 따르면, 각 층 1, 2호는 공동주택(아파트)로, 3, 4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 본건(901호)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건물의 말소기준권리는 2020년 6월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 경매를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이순화

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 7일

* 확정일자: 2022년 11월 7일

* 배당신고일자: 2024년 7월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: (임대관계 미상)

3.3. 인수 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 설정된 채권액은 2,226,352,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 범천동 지역은 부산진구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 특히 범내골역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 범천동 일대에서 쓰레기 무단 투기 관련 민원이 보도된 사례가 있으나, 이는 물건 자체의 직접적인 리스크보다는 지역 관리 문제로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 대형마트, 백화점, 쇼핑몰(삼정타워 등), 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

물건지 인근에 부산진초등학교, 부산동성고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호가 필요한 지역입니다.

5.3. 교통 및 접근성

부산도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 매우 높아 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 명도 관련

해당 물건에는 임차인 이순화 씨가 거주 중이며, 대항력은 없으나 보증금 160,000,000원이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로 명도 시 점유자 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 공동주택 및 업무시설 혼용 건물 특성상 층간 소음, 주차 문제, 시설물 노후화 등 공동 주택의 일반적인 관리 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔 9층 901호로, 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 주변 상업 및 업무 시설이 발달하여 생활 인프라가 우수하며, 2019년 준공된 건물이라 비교적 신축에 해당합니다. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 명도 절차는 별도로 진행되어야 합니다. 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

범내골역 초역세권 입지로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 신축 건물

2019년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 생활 편의성

주변에 다양한 상업, 편의, 문화 시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 보입니다.

8.4. 개발 잠재력

범천동 일대는 도시재생 및 재개발 사업이 추진되는 지역이 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건(아진더팔라시우 9층 901호, 전용면적 약 17.46평)과 유사한 조건의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 비슷한 면적대의 오피스텔 매물들이 1억 5천만원에서 2억원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 '아진더팔라시우' 단지의 경우, 실거래가 정보가 많지 않으나 주변 유사 단지들의 시세를 참고할 때 1억 7천만원 ~ 2억원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 감정가와의 비교

본 건의 감정가는 227,000,000원입니다. 최근 유사 물건들의 시세가 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어, 입찰 시에는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없다는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 1억 8천만원 ~ 2억 5백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.