나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [32] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (32)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동), 아진더팔라시우 9층904호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 2900만원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물지분: 45.566㎡ (약 13.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (근저당권자)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

* 건물명: 아진더팔라시우

* 준공일자: 2019년 12월 18일

* 총 층수: 15층

* 해당 층: 9층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 범천동 지역은 부산진구 내에서도 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 총 21억 2400만원) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 느티나무제이차유한회사 근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 을1-4, 을1-6, 을1-8)

* 주택임차권 정영태 (을2, 보증금 1억 2000만원)

* 임의경매 개시결정 (갑4, 채권자 초읍동)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정영태

* 보증금: 1억 2000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 28일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 부산진구 범천동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다.

* 부산도시철도 1호선 범내골역과의 접근성이 양호하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리합니다.

* 단지 인근에 금융기관, 병원, 상업시설 등이 밀집해 있어 직장인 및 지역 주민들의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변의 근린생활시설, 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재된 주거 환경으로, 비교적 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 교육: 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 공동담보로 진행된 경매 사건이며, 다수의 채권 및 근질권이 설정되었으나 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인 정영태의 보증금 1억 2000만원이 존재하나, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

* 건물은 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 용도상 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔)이 혼재된 건물로, 해당 호실(904호)이 업무시설로 사용 중인 점은 양호합니다.

* 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 1호선 범내골역 접근성이 뛰어나며 주변 상업 및 업무시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 매각으로 인해 인수할 권리나 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 아파트와 오피스텔이 혼합된 건물 내 업무시설(오피스텔)로, 임대 및 실거주 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

* 전반적으로 투자 가치가 있다고 판단되나, 정확한 시세 조사와 임대 수요 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설, 근린생활시설, 업무시설 밀집.

* 확실한 권리 관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 및 1인 가구 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 45.57㎡ (약 13.78평)의 오피스텔로, 2019년에 준공되었습니다.

* 주변 부동산 시세 조사 결과, 비슷한 면적(40-50㎡)의 오피스텔 매매가는 약 1억 3000만원에서 1억 7000만원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 월세는 보증금 1000만원-1500만원, 월 60만원-80만원 수준으로 파악되며, 연 수익률은 약 5~7% 수준으로 예상됩니다.

* 본 건의 감정가는 1억 2900만원으로, 현 시세 범위보다는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 1억 2900만원

* 현 시세 범위: 1억 3000만원 ~ 1억 7000만원

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 시세 및 입지, 권리 관계 등을 고려할 때, 1억 4000만원 ~ 1억 4500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 물건의 최신 시세 변동을 반드시 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.