나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [36] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (36)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 10층1004호

용도: 오피스텔

감정가: 129,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 채무 총액 2,186,352,000원)

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 10층 1004호

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 18일 (주)엠씨아이대부 주식회사 근저당권 (을1) (404,244,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 내용 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

총 채무액 (등기부 요약 기준): 2,186,352,000원 (느티나무제이차유한회사 채권 총액)

최근 근저당권 설정액 (엠씨아이대부): 960,000,000원 + 425,520,000원 + 404,244,000원 + 276,588,000원 = 2,066,352,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으며, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

부산 도시철도 1호선 범내골역과 인접한 역세권으로, 유동인구가 꾸준히 있으며 소형 오피스텔 및 업무시설에 대한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하여 시내외 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 접근이 용이합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 실제 교육 환경 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

주거환경: 오피스텔과 주택, 상가가 혼재된 지역으로, 생활 편의성은 높으나 소음 등 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

총 채무액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 다만, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 시간이 다소 소요될 가능성이 있습니다. 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 내 아파트와 오피스텔이 혼재되어 있어, 건물 관리 및 이용에 있어 일부 차이점이 있을 수 있습니다.

인근 일부 도로의 폭이 좁아 차량 진입 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태가 양호하고 소형 면적으로 관리 및 운영이 용이한 점이 장점입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어, 권리적인 측면에서의 리스크는 낮습니다.

단, 상당한 금액의 채무가 설정되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 권리들에 해당하므로 낙찰가 결정에 있어 주요 변수는 아닐 것으로 판단됩니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 및 실거주 목적 모두에서 매력적인 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 최상의 교통 환경

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮고 현대적 시설 보유

소형 면적: 실거주 및 임대 수익 창출에 유리한 전용면적 45.57㎡

명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 보증금 인수 부담 없음

상업지역: 부산진구 내 중심지에 위치하여 지속적인 임대 수요 및 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 129,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세, 건물의 신축 연식, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

임차인의 보증금 미인수, 모든 권리 소멸이라는 점을 감안하여, 110,000,000원부터 130,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정이 가능합니다.

본 보고서에서는 125,000,000원 을 최적의 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.