나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [28] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경54937 (28)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 8층804호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정평가액

129,000,000원

1.5. 면적

토지면적 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적 45.57㎡ (약 13.79평)

건물지분 45.566㎡ (약 13.79평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 8층 804호입니다. 2019년 12월 18일 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지 위에 건축된 부지로, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-3 (범천동 973-10, 973-12, 973-14번지) 및 일련번호 4 (범천동 973-19번지) 모두 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 7월 27일 접수된 (3)근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 금384,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남다연 (성함: 남 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자: 2022년 10월 5일

* 확정일자: 2022년 9월 6일

* 배당신고일자: 2024년 7월 11일

* 대항력: 없음 (매각으로 인해 임차권이 소멸되므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사 오주지니어스 (2019-12-27)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (총액 2,244,000,000원, 2020-07-27 등기, 전부 말소)

* 주택임차권: 남다연 (120,000,000원, 2024-09-13 등기, 말소)

* 임의경매개시결정: 초읍동 (3,135,034,950원, 2024-04-19 등기, 말소)

3.4. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 비고 -)

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,244,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 범천동 일대는 부산진구의 중심 상업 및 주거 지역과 인접해 있어 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 범내골역을 중심으로 교통의 요지로, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 오피스텔 및 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 시세 분석 결과, '아진더팔라시우' 오피스텔의 전용면적 45.57㎡ (약 13.79평) 기준 시세는 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 건물 연식(2019년 준공) 및 주변 역세권 입지를 고려할 때 합리적인 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능, 다수 시내버스 노선 이용 편리.

* 상업: 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 밀집.

* 주거: 아파트 및 오피스텔 등 주거시설과 혼합된 지역.

5.2. 건축물 및 설비

* 건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 내진설계: 내진 능력 등급 Ⅶ (철근콘크리트구조)

* 설비: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 방송, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채권액

등기부 상 채권 총액이 2,244,000,000원으로, 감정가(129,000,000원) 대비 현저히 높아 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금

임차인 남다연 씨의 보증금이 120,000,000원으로 감정가에 근접하지만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 시세 변동 가능성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 경제 상황에 따라 향후 시세가 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다. 건물 자체의 상태도 양호하며, 현재 임차인이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다. 다만, 높은 총 채권액은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으며, 이는 경매가액 결정 시 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다. 시장 가격은 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 합리적인 수준의 입찰을 통해 수익형 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 법적 부담이 적습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 발달하여 거주 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원이며, 임차인의 보증금은 120,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 본건의 시장 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 경매가 시작될 가능성이 높습니다. 낙찰을 받기 위한 경쟁률 및 시장 상황을 고려하여, 141,900,000원 (감정가의 약 110%) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.