나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [27] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (27)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 8층 803호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

건물 면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물 지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용 승인일: 2019년 12월 18일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 동유형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통 환경은 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 17일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (금 600,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사오주지니어스 소유권보존 (갑1), 소유권이전(신탁등기말소) (갑3)

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1, 을1, 을1, 을1)

* 느티나무제이차유한회사 1번(1)근저당권부채권근질권설정 등 (을1-2, 을1-4, 을1-6, 을1-8)

* 박성연 주택임차권 (을2)

* 초읍동 임의경매개시결정 (갑4)

모든 등기된 권리는 말소기준권리 이후 순위이므로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정이며 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 박성연

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 06일

* 확정일자: 2022년 11월 08일

* 배당신고일자: 2024년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 또한 말소 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액: 3,480,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동의 일반상업지역에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 혼합지대입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재 수요가 존재합니다.

건물 자체는 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 공동주택(아파트)과 업무시설(오피스텔) 용도로 사용되고 있습니다.

본건 803호는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 42.32㎡ (약 12.80평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 범내골역 인근 상권을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 지하철 1호선 범내골역 도보 접근이 가능하며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 및 업무 환경: 오피스텔로서 주거 공간 또는 소규모 업무 공간으로 적합한 환경을 제공합니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기, 기계식 주차, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상의 총 채무액이 34억 8천만원으로 매우 높아, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인 관련: 박성연 임차인은 대항력이 없으며 보증금 1억 2천만원이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 대비가 필요합니다. (주의: 보증금액은 확인되나, 대항력이 없는 경우 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.)

공동담보: 공동담보로 진행되는 물건이므로, 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 시 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 입지, 면적 등을 고려할 때 감정가 1억 2천만원은 현재 부동산 시장 상황에 비추어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

높은 채무 규모와 대항력 없는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 인지하고 고려해야 할 부분입니다.

권리분석상 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없어 보이며, 명도 관련 큰 쟁점은 없을 것으로 예상되나, 임차인과의 원만한 협의는 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리로 우수한 접근성을 자랑합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내부 시설 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

활발한 상권: 업무시설 및 주거시설이 혼합된 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

합리적인 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물 면적(42.32㎡, 약 12.80평) 및 위치, 신축 연차 등을 고려할 때 주변 시세는 감정가와 유사하거나 상회할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보에 따르면, 임차인 박성연 씨의 보증금 120,000,000원은 인수 대상이 아닙니다.

시세 분석 결과, 범천동 및 범내골역 인근의 유사 오피스텔 실거래가 및 매물 호가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 안정적인 낙찰 가능성과 향후 수익성을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 감정가 대비 105% ~ 125% 수준인 126,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

수익률 및 투자 목표에 따라 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.