나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [26] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 973-10번지에 위치한 아진더팔라시우 8층802호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 규모이며 2019년 12월 18일에 사용승인을 받았습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건은 전용면적 51.12㎡ (약 15.46평)의 오피스텔입니다. 토지 지분 면적은 9.54㎡ (약 2.88평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 1억 9천 8백만원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 사건번호는 부산지방법원 2024타경54937(26)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 7월 27일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(1번(3) 근저당권, 채권액 3억 8천 4백만원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당부채권근질권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채무 총액은 약 21억 7천 4백만원입니다.

3.2. 임차인 현황

우 임차인이 보증금 5천만원, 월세 45만원으로 등재되어 있습니다. 전입 및 확정일자는 2024년 2월 28일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 30일입니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수 보증금

본 건의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 범천동 일대는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔 및 업무시설이 함께 있어 유동인구와 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔/상가 시장 동향

2019년 사용승인된 아진더팔라시우는 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 시세는 유사 면적의 오피스텔 기준으로 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 형성되어 있습니다. (추정치)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있으며, 범내골역 주변의 발달된 상업지역을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 받는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m), 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 채무 총액이 약 21억 7천 4백만원으로 매우 높은 편입니다.

6.3. 기타

공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항 발생 가능성은 낮으나 항상 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2024타경54937 물건은 부산도시철도 1호선 범내골역 인근에 위치한 비교적 신축의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 비교적 깨끗한 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지로 안정적인 임대 수요와 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계가 말소기준권리 이하로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 상권 발달로 인한 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 9천 8백만원이며, 주변 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 파악됩니다. (추정치) 인수 보증금은 0원입니다.

본 건의 경우, 감정가가 시세 범위 내에 위치하고 있으므로, 치열한 경쟁을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 1억 8천 8백만원에서 2억 5백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (본 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.