나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [23] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (23)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동), 아진더팔라시우 7층 703호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

감정가: 119,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2019년 12월 18일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동

교통: 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼합된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 총 채권액: 약 34억 8천만 원

말소기준권리: 2020년 7월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(6억 원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항:

* 소유권 보존: 주식회사오주지니어스 (2019.12.27 등기)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (총 4건, 합계 약 34억 8천만 원, 모두 말소)

* 근저당권부 채권근질권: 느티나무제이차유한회사 (위 근저당권들에 설정, 모두 말소)

* 주택임차권: 박하나 (보증금 1억 2천만 원, 2020.08.10 전입, 2020.07.23 확정)

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

임차인 현황:

* 박하나 (보증금 1억 2천만 원, 차임 0원, 전입 2020.08.10, 확정 2020.07.23)

* 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

위치: 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하고 있습니다.

특징: 주변에 아진더팔라시우와 유사한 오피스텔, 아파트, 상가 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

수요: 소형 오피스텔로서 직장인, 1인 가구 등으로부터 꾸준한 수요가 예상됩니다.

시세: 주변 유사 면적(약 42㎡) 오피스텔의 매매 시세는 약 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통: 범내골역(지하철 1호선) 및 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변시설: 각종 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2019년 12월 18일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적으로는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

시장 변동성: 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동의 위험이 존재할 수 있습니다.

임대 현황 관련: '기타참고사항'에 '임대관계: 미상'으로 표기되어 있으나, 상세 임차인 정보가 제공되었고 해당 임차인 박하나 씨는 대항력이 없어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

감정가 1억 1,900만 원 대비 주변 유사 물건 시세가 1억 2,000만 원에서 1억 4,000만 원 수준으로 파악되어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

임차인 박하나 씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물: 2019년 사용승인된 건물로 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 부담이 적습니다.

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권입니다.

도심 접근성: 부산 도심 지역에 위치하여 직주근접 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

시세 분석: 주변 유사 면적 오피스텔의 거래가는 약 1억 2,000만 원 ~ 1억 4,000만 원 수준으로 조사되었습니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 박하나 씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금이 없습니다.)

추정 입찰가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

본건의 감정가는 1억 1,900만 원이며, 현재 시장 시세 또한 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.