나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [22] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (22)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 기본 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 7층 702호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 196,000,000원

* 토지 면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

* 건물 면적: 51.12㎡ (약 15.47평)

* 토지 지분: 9.540214574898787㎡ (약 2.89평)

* 건물 지분: 51.12㎡ (약 15.47평)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

1.3. 건물 상세 정보

* 건축물 명칭: 아진더팔라시우

* 사용 승인일: 2019년 12월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 15층 중 7층

* 주요 마감: 외벽 - 스톤코트 및 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 일부 타일, 창호 - 새시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 범천동에 위치합니다.

* 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통망

* 부산도시철도 1호선 범내골역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있습니다.

* 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존 등기: 2019년 12월 27일, 주식회사오주지니어스

* 근저당 (말소기준권리): 2020년 7월 17일, 엠씨아이대부주식회사, 600,000,000원

* 주택임차권 (말소): 2025년 5월 22일, 채흥석, 150,000,000원 (전입 2020-09-21, 확정 2020-09-09)

* 임의경매개시결정 (말소): 2024년 4월 19일, 초읍동, 3,135,034,950원

* 총 등기부채권액: 3,510,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2020년 7월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 모든 근저당권, 근저당권부채권근질권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 채 (채흥석)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 21일

* 확정일자: 2020년 09월 09일

* 배당신고일자: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

* 본 물건이 위치한 범천동 지역은 부산진구의 중심 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 범내골역을 중심으로 유동인구가 많으며, 금융, 의료, 외식 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 시세 분석 (표준 시세 추정)

* 본 물건과 유사한 면적(전용면적 약 50㎡)의 오피스텔 매매가는 해당 지역에서 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정됩니다.

* 이는 건물의 건축 연도, 층수, 내부 상태, 주변 시세 동향 등에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비 및 구조

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다.

* 세대별 개별난방(도시가스) 시스템을 갖추고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 안전을 위한 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 범내골역 주변으로 다양한 은행, 병원, 약국, 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 부산진구청 등 관공서 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 변동성

* 향후 금리 변동, 경기 침체 등 거시 경제 상황 변화에 따라 부동산 시장이 위축될 경우, 매매 가격 하락 또는 임대 수익률 감소의 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 관련 위험

* 오피스텔의 경우, 지역 내 공급량 변화나 경기 상황에 따라 공실 발생 위험이 존재합니다. 임차인 모집에 어려움이 있을 경우 공실 장기화로 이어질 수 있습니다.

6.3. 채무 구조 관련 이슈

* 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채무 관련 이슈가 있었던 것으로 추정됩니다. 비록 현재 권리 분석상 인수되는 채무는 없으나, 이러한 재무적 배경은 향후 관리비 미납 등 간접적인 영향이 있을 수 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 지하철 1호선 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없어 등기 상태가 매우 깔끔한 편입니다.

* 다만, 합리적인 입찰가 산정을 위해 주변 유사 물건의 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성

* 준신축 건물로 즉시 사용 및 임대 수익 창출 용이

* 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 관리가 용이함

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 관련 부담이 최소화됨

9. 예상 입찰가

* 감정가: 196,000,000원

* 추정 시세 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 195,000,000원

* 권리 인수 부담이 없고 건물이 비교적 신축이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 반드시 주변 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가와 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.