나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [20] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 6층 604호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 6층 604호

사용승인일: 2019년 12월 18일

용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물 지분: 45.566㎡ (약 13.78평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 127,000,000원 (일억 이천칠백만원)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 특이사항

공동담보 물건

권리분석상 인수되는 보증금 없음 (0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

건물의 소유권은 주식회사오주지니어스가 보존 등기하였으며, 이후 소유권이전 및 신탁등기말소 기록이 있습니다.

말소기준권리인 (3)근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2020-07-27, 384,000,000원)을 포함한 다수의 근저당권 및 근질권설정 등기가 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,244,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조보경

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 17일

확정일자: 2022년 07월 19일

배당신고일자: 2024년 04월 29일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

본 경매물건은 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 조보경은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서상 특별히 명시된 사항이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건물은 부산진구 범천동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치하고 있어, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔로서 임대수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

건물이 위치한 지역은 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 채권액이 매우 높게 설정되어 있으나, 이는 임의경매로 진행되어 매각 시 소멸될 권리에 해당합니다. 다만, 채무자의 재정 상태를 간접적으로 유추해 볼 수 있는 지표입니다.

임차인 조보경의 경우 보증금이 1억 2천만원에 달하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 세입자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산진구 범천동에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔은 2019년에 준공된 신축급 건물로, 범내골역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 또한 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 편의시설도 잘 갖추어져 있으며, 매각으로 인한 권리 소멸로 인해 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 높은 채권 총액과 임차인 보증금 1억 2천만원은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)

* 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권 입지

* 주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 안정적인 임대수요 기대

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 최소화 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 실시간 시장 가격 정보가 부재하여 현 시세 기준 분석이 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 1억 2천 7백만원입니다.

본 물건은 매각 시 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 향후 임대수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 본 건물의 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 경쟁이 치열할 가능성도 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 최종 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

1. 최근 인근 지역의 유사 오피스텔 실거래가 및 현재 임대 시세 조사

2. 건물의 관리비, 공실률 등 상세 운영 비용 파악

3. 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정

위의 정보들을 종합적으로 분석하여, 투자 목표 수익률을 달성할 수 있는 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.