나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [21] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (21)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 7층701호

용도: 오피스텔

토지 면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

건물 면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

감정가: 221,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2019년 12월 18일

1.2. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (지하1층, 지상15층)

외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감

창호: 새시창 구조

설비: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방 설비

준공 후 약 7년 경과한 건물로, 전반적인 내부 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 "아진더팔라시우" 건물 내 7층 701호입니다.

부산 도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 환경

부산 도시철도 1호선 "범내골역"을 도보로 이용 가능하여 역세권 입지를 확보하고 있습니다.

인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근 또한 용이하여 전반적인 교통 환경은 우수한 편입니다.

2.3. 편의 및 생활 시설

단지 내 상가 및 인근의 발달된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

부산진구청, 경찰서, 병원, 은행 등 행정, 의료, 금융 관련 시설 접근성이 양호합니다.

지하철 2정거장 거리에 부산의 중심 상권인 서면이 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

2.4. 교육 환경

대상 물건은 건축물대장상 상대보호구역에 포함되어 있어 인근에 학교 시설이 존재합니다.

주거지로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권자는 주식회사오주지니어스이며, 2019년 12월 27일 소유권 보존 등기되었습니다.

말소기준권리는 2020년 7월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당(1번 (1)근저당권, 금1,620,000,000원)입니다.

등기부 상 총 채권액은 약 3,530,000,000원으로, 다수의 근저당 및 근질권이 설정되어 있습니다.

본 경매 절차를 통해 모든 근저당, 근질권, 임의경매개시결정 등기는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손 (본명: 손대호)

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2022년 8월 23일

확정일자: 2022년 8월 10일

배당신고일자: 2024년 6월 26일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이므로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 공란)

인수할 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 범천동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

부산진구청 등 관공서와 병원, 은행 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

특히 범내골역 역세권으로 유동인구가 많아 상업적 가치가 높게 평가됩니다.

4.2. 임대 시장 분석

현재 주변 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(전용 57.71㎡)의 오피스텔은 월세 약 100만원에서 120만원 수준으로 임대될 것으로 예상됩니다.

역세권 오피스텔은 비교적 꾸준한 임대 수요를 보이며, 본건은 넓은 전용면적으로 1-2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합하여 임대 용이성이 높을 것으로 판단됩니다.

4.3. 매매 시장 분석

감정가 2억 2,100만원 대비 현 시세는 소폭 상승하거나 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.

최근 부산 부동산 시장 동향 및 금리 변동성에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

대형마트, 백화점, 영화관 등 대규모 편의시설은 서면 상권 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 의료 시설

부산대학교병원, 부산백병원 등 주요 종합병원들이 차량으로 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.

5.3. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주거 환경

업무시설 및 상가와 혼합된 지역 특성상 소음이나 차량 통행량은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

2019년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 변동 가능성

부동산 시장 전반의 침체 또는 지역 내 공급량 증가 시, 낙찰가율 하락 또는 향후 매각 시 가격 하락 위험이 존재합니다.

6.2. 임대 공실 위험

경기 침체 또는 지역 내 오피스텔 공급량 증가 추세에 따라 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대 계약 시 임차 조건 협상에 신중해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

준공 후 7년이 경과함에 따라 향후 공동 부분 및 개별 시설의 유지보수 및 수선에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 법적/행정적 제약

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 현 상태 유지 시 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수합니다.

2019년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 전용면적 57.71㎡로 넓은 실내 공간을 제공합니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명확하고 안전하게 취득할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

다만, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높은 편이므로, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자 시, 현재 시장 상황과 향후 가치를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 지하철 1호선 범내골역이 도보 거리에 있어 직주근접 및 도시 내 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 신축급 건물 컨디션

2019년 준공으로 건물이 비교적 신축급 컨디션을 유지하고 있어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

8.3. 명확한 권리관계

매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로, 복잡한 권리 승계 위험이 없습니다.

8.4. 넓은 전용면적

57. 71㎡ (약 17.46평)의 넓은 전용면적은 1-2인 가구의 주거 공간은 물론, 소규모 사무실로도 활용 가능한 높은 활용도를 제공합니다.

8.5. 풍부한 배후 수요

인근의 업무 지구, 주거 단지, 상업 시설의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 221,000,000원

주변 유사 오피스텔 실거래가 및 호가를 조사한 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 57.71㎡)의 오피스텔은 현재 230,000,000원에서 250,000,000원 선으로 추정됩니다.

감정가는 현재 시세 대비 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

인근 부동산 중개업소의 정보에 따르면, 해당 면적대의 오피스텔 매물은 2억 4천만원에서 2억 6천만원 선에서 거래될 가능성이 있습니다.

9.2. 임대 수익률 고려

예상 월 임대료는 100만원에서 120만원 수준으로, 연 환산 임대 수익은 12,000,000원에서 14,400,000원입니다.

시세 2억 5천만원 기준 연 수익률은 약 4.8% ~ 5.7%로 계산됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리 및 보증금은 0원입니다.

현재 시장 시세와 향후 부동산 시장 전망을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 하한선인 2억 3천만원에, 경쟁력 확보를 위한 프리미엄을 5% 내외로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위는 2억 4,000만원에서 2억 5,000만원으로 예상됩니다.

본 물건의 감정가(2억 2,100만원)를 고려했을 때, 2억 4,500만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

이는 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.