나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [5] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (5)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 57.71㎡ (약 17.46평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "아진더팔라시우" 건물 내 3층 301호로, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 아진더팔라시우

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물입니다.

* 사용승인일: 2019년 12월 18일

* 외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시창 구조입니다.

* 용도: 건물 내 각 층 1·2호는 공동주택(아파트)으로, 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 본건 301호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 17일자 엠씨아이대부주식회사의 (1)근저당권 (설정액 1,620,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 인수사항 없다고 간주)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: L *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-21

대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-21

확정일자: 2020-09-04

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

* 양 임차인은 대항력은 없으나, 보증금 15,000,000원이 있습니다. 배당신고를 하였으므로 배당을 받을 것으로 예상되나, 최종 배당표 확정 후 실제 배당 여부를 확인해야 합니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우를 대비하여 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,360,000,000원 (각종 근저당권 및 근질권 합계)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건물은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 위치합니다. 범내골역 역세권으로 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 아파트 등 주거 기능과 상업 기능이 결합된 지역입니다.

* 사업시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 특성: '아진더팔라시우'는 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 공동주택과 업무시설이 복합된 형태를 띠고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 건물 인근의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 식사, 쇼핑 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교의 위치 및 통학 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 주변에 병의원 등 의료시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 간단한 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 발견되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 주변 지역에 대한 정밀한 분석이 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 담보권 설정 당시 여러 부동산이 함께 묶여 있었음을 의미합니다. 채무 불이행 시 연쇄적으로 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

* 용도 혼합 건물: 아파트와 오피스텔이 혼재된 건물로, 공동주택 거주자와 업무시설 이용자 간의 생활 패턴 차이로 인한 소음, 주차, 관리비 등 일부 갈등 소지가 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 33억 6천만원에 달하는 높은 금액으로, 이는 채무 부담이 매우 컸음을 시사합니다. (본건 감정가는 2억 1천2백만원)

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 양 임차인이 보증금 1,500만원을 배당받지 못할 경우 명도 협상 시 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설 이용이 편리한 장점이 있습니다. 2019년에 준공된 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근으로, 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔 수익성: 업무시설(오피스텔)로서 임대 수익 창출이 가능하며, 부산 지역의 임대 시세를 고려 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 및 시세분석

* 현재 시세 분석:

* 본건은 아진더팔라시우 건물 내 3층 301호로, 전용면적 57.71㎡ (약 17.46평) 규모의 오피스텔입니다.

* 건축물대장상 건물은 2019년 12월 18일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물입니다.

* 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 해당 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 1억 8천만원에서 2억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이는 평당 약 1,000만원에서 1,300만원 수준에 해당하며, 최근 3-6개월간의 실거래가 및 유사 매물 호가를 종합적으로 고려한 추정치입니다.

* 월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 60만원에서 80만원 수준으로 파악됩니다.

* 시세 대비 감정가: 본건 감정가 2억 1,200만원은 현재 추정되는 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 경쟁 입찰을 예상해야 합니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

* 이 지역의 일반적인 낙찰가율 및 경쟁률을 고려할 때, 1억 8000만원 ~ 1억 9500만원 범위 내에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 이는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 임장 활동, 그리고 최신 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.