나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [13] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 5층 501호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 217,000,000원

토지 면적: 10.77㎡ (약 3.26 평)

건물 면적: 57.71㎡ (약 17.46 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

건축물 정보:

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 15층)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근.

주변 환경: 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성된 주택 및 상가 혼용지대.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 보통.

도로: 남측 노폭 약 6m 도로(범천로12번길) 및 동측 노폭 약 1-2m 도로(범천로12번가길)에 접함.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항 없음 (지상권 없음).

말소기준권리: 2020년 7월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (1,620,000,000원).

등기부채권 총액: 약 3,480,000,000원.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2022년 10월 25일

확정일자: 2022년 10월 19일

배당신고일자: 2024년 7월 12일

대항력: 없음.

임차인 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 인수 보증금 없음).

1.3. 상권분석

대상 물건은 부산 중심업무지구와 인접한 범천동에 위치.

범내골역 역세권으로 지하철 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 오피스, 상가, 주거 시설이 밀집.

다수의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역.

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 속하여 현대적인 상업 시설 이용에 유리.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 상업지구 형성으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 용이.

의료시설: 부산진구 내 주요 병원 접근 가능.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설 소재 (상대보호구역 해당).

문화/여가시설: 부산시민공원 등 문화시설 접근 가능.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 약 34.8억 원에 달하는 높은 채무 총액은 경매 진행 과정에서 변동성을 야기할 수 있음.

건물 용도 혼재: 공동주택 및 업무시설 혼용으로 인한 관리 상의 복잡성 또는 일부 시설의 경쟁 심화 가능성.

도로 접면: 동측 접면 도로 폭이 1~2m로 협소하여 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)의 오피스텔(업무시설)임.

채무 총액이 감정가를 크게 상회하나, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적.

도시 내 업무 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 배후 수요가 존재.

입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 범내골역 도보 이용 가능한 편리한 교통망.

신축 건물: 2019년 사용승인으로 시설 노후화가 적음.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없어 명도 용이.

혼합 용도 지역: 오피스텔 및 상업시설로서의 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

인근 유사 물건의 거래 사례, 건물 상태, 입지 등을 분석한 결과, 보수적으로 감정가 대비 약 92% 수준에서 입찰가를 제안함.

본 건물의 건물 면적(57.71㎡)과 토지 지분(10.77㎡)을 고려하고, 현재 시장 상황을 반영하여, 최적 입찰가는 200,000,000원으로 예상됨.

이는 감정가 217,000,000원 대비 약 17,000,000원 낮은 금액이며, 향후 임대 수익률 및 시세 차익을 고려한 합리적인 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.