나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [3] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 아진더팔라시우

층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 2층 203호

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 새시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 동종류형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.4. 주변시설

인근 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있습니다. 특히 범내골역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 부산진구청 및 부산국제금융센터(BIFC) 등 주요 공공기관 및 업무 시설 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(주식회사오주지니어스) 및 소유권이전(신탁등기 말소)이 확인됩니다. 다수의 근저당권(엠씨아이대부주식회사) 및 주택임차권(이용석) 설정이 있었으나, 이들 권리는 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. [cite: (provided data)]

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 금404,244,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다. [cite: (provided data)]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이용석은 보증금 120,000,000원, 차임 0원으로 등기부상 주택임차권이 설정되었으나, 2020년 7월 13일 전입(사업일자) 및 2020년 7월 2일 확정일자를 받았습니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 분류되어 있으며, 배당신고일자가 2024년 7월 12일인 점, 그리고 '대항력 없음'으로 명시된 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. [cite: (provided data)]

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 소재한 부산진구 범천동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구와 인접해 있으며, 최근 도시재생 및 개발 사업이 활발히 진행되면서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 특히 범내골역 주변은 교통의 요지로서 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

범천동 및 범내골역 인근 오피스텔은 교통 편리성, 주변 편의시설 접근성 등을 바탕으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 신축 오피스텔의 경우 높은 가격대를 형성하고 있으나, 준신축 또는 연식이 있는 오피스텔의 경우에도 시세 대비 합리적인 가격으로 매물이 나오고 있어 투자 가치가 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 백화점(서면 쥬디스태화, 삼정타워 등), 각종 병원(춘해병원, 이샘병원 등), 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 범내골역과 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거환경

범천동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 정숙한 주거 환경을 제공하는 편이며, 주변에 공원 및 녹지 공간(백양산 등)도 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 경우입니다. 이러한 경우, 하나의 경매 개시로 여러 물건이 동시에 매각될 수 있으며, 경매 절차의 복잡성이 다소 증가할 수 있습니다. [cite: (provided data)]

6.2. 권리관계 복잡성

과거 다수의 근저당 및 임차권 설정이 있었으나, 현재는 모두 말소 예정이거나 말소된 상태이므로 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다. 그러나 과거 권리관계가 복잡했던 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 하지만, 전반적으로 투자 및 실거주 목적으로 매력적인 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 발전 가능성 있는 지역: 부산진구 범천동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업으로 미래 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 매매가는 제곱미터당 약 250만원에서 300만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 113,000,000원은 면적(42.32㎡) 대비 약 267만원/㎡로, 현재 시장 시세 범위 내에 있습니다.

현 시세와 감정가, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 시세 조사를 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.898327935222672㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.321㎡ (약 12.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물명: 아진더팔라시우

층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 2층 203호

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 새시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 동종류형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.4. 주변시설

인근 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있습니다. 특히 범내골역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 부산진구청 및 부산국제금융센터(BIFC) 등 주요 공공기관 및 업무 시설 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(주식회사오주지니어스) 및 소유권이전(신탁등기 말소)이 확인됩니다. 다수의 근저당권(엠씨아이대부주식회사) 및 주택임차권(이용석) 설정이 있었으나, 이들 권리는 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. [cite: provided data]

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 금404,244,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다. [cite: provided data]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이용석은 보증금 120,000,000원, 차임 0원으로 등기부상 주택임차권이 설정되었으나, 2020년 7월 13일 전입(사업일자) 및 2020년 7월 2일 확정일자를 받았습니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 분류되어 있으며, 배당신고일자가 2024년 7월 12일인 점, 그리고 '대항력 없음'으로 명시된 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. [cite: provided data]

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 소재한 부산진구 범천동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구와 인접해 있으며, 최근 도시재생 및 개발 사업이 활발히 진행되면서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 특히 범내골역 주변은 교통의 요지로서 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

범천동 및 범내골역 인근 오피스텔은 교통 편리성, 주변 편의시설 접근성 등을 바탕으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 신축 오피스텔의 경우 높은 가격대를 형성하고 있으나, 준신축 또는 연식이 있는 오피스텔의 경우에도 시세 대비 합리적인 가격으로 매물이 나오고 있어 투자 가치가 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 백화점(서면 쥬디스태화, 삼정타워 등), 각종 병원(춘해병원, 이샘병원 등), 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 범내골역과 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거환경

범천동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 정숙한 주거 환경을 제공하는 편이며, 주변에 공원 및 녹지 공간(백양산 등)도 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 경우입니다. 이러한 경우, 하나의 경매 개시로 여러 물건이 동시에 매각될 수 있으며, 경매 절차의 복잡성이 다소 증가할 수 있습니다. [cite: provided data]

6.2. 권리관계 복잡성

과거 다수의 근저당 및 임차권 설정이 있었으나, 현재는 모두 말소 예정이거나 말소된 상태이므로 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다. 그러나 과거 권리관계가 복잡했던 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 하지만, 전반적으로 투자 및 실거주 목적으로 매력적인 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 발전 가능성 있는 지역: 부산진구 범천동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업으로 미래 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 매매가는 제곱미터당 약 250만원에서 300만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 113,000,000원은 면적(42.32㎡) 대비 약 267만원/㎡로, 현재 시장 시세 범위 내에 있습니다.

현 시세와 감정가, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 시세 조사를 권장합니다.

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