나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [2] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 2층 202호

물건 종류: 오피스텔

감정가: 186,000,000원

토지 면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 초읍동 (경매신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 물건이 위치한 "아진더팔라시우" 건물은 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대에 속합니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 교통 환경은 양호한 편입니다.

도로: 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 인근에 병원, 은행, 대형마트(NC백화점 서면점 등), 각종 음식점 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 현재 파악된 바로는 본 물건에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사오주지니어스 소유권보존 등기 (갑1)

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 느티나무제이차유한회사 근저당권부채권근질권 설정 (을1-2 등)

* 정승현 주택임차권 (을2)

* 초읍동 임의경매개시결정 (갑4)

인수되는 권리: 권리 분석상 매각으로 인해 위에 명시된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정승현

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 3월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소 예정이므로, 임차인은 경매 절차를 통해 보증금을 회수하게 됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,264,000,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산진구 범천동의 일반상업지역에 위치하며, 역세권 오피스텔로서의 가치를 지니고 있습니다.

범내골역 인근은 부산 도심의 주요 교통 요지이며, 주변에 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 오피스텔의 최근 매매 시세는 50-60㎡ 기준 약 1억 7천만 원에서 2억 1천만 원 선으로 파악됩니다.

전월세 시세는 보증금 1천만 원에서 2천만 원, 월세 60만 원에서 80만 원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 186,000,000원으로, 현재 시장 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 범내골역 주변으로 다수의 은행, 병원, 마트, 각종 음식점 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 인근에 학교들이 위치하고 있으며, 토지 이용 계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Original Text]

주거 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리 부담은 없습니다.

임차인 정승현 님은 대항력이 없으므로 보증금 회수는 경매 절차를 통해 이루어지나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 가능성도 배제할 수 없으므로 법원 공고를 주시해야 합니다.

건물은 2019년 12월에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물 관리 상태나 하자 발생 여부에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로 채무 총액이 상당한 편이나, 본 경매 절차를 통해 채무 정리가 이루어질 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합합니다.

권리 분석 결과, 인수할 권리나 부담이 없어 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승이나 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지로 인한 높은 교통 편의성과 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 상품성이 우수합니다.

일반상업지역 내 위치하여 오피스텔 외 업무 시설 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

현재 시장 시세 분석:

* 본 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적대의 실거래가는 대략 1억 7천만 원에서 2억 1천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 전월세 전환율 등을 고려할 때, 적정 시세는 대략 1억 7천만 원에서 2억 원으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 감정가(1억 8천6백만 원) 대비 현재 시세를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85% 수준인 약 1억 5천 8백만 원부터 시세 범위를 고려하여 약 1억 7천만 원에서 1억 8천만 원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 현장 상태 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 추가 시세 조사를 바탕으로 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.