나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [14] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10, 아진더팔라시우 5층 502호

건물 용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설 복합 건물 내 업무시설)

총층수: 지하 1층, 지상 15층

준공일자: 2019년 12월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.540214574898787㎡ (약 2.89평)

건물면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물 지분: 51.12㎡ (약 15.46평)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.4. 감정평가액 및 매각 관련 정보

감정가: 192,000,000원 (19,200만원)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

말소기준권리: 2020년 07월 17일 접수의 (3)근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권최고액: 600,000,000원)

등기부 상 모든 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

* 임차인: 서

보증금: 14,000,000원 (1,400만원)

차임: 0원

전입일자: 2023-10-23

확정일자: 2023-10-06

배당신고일자: 2026-03-24

대항력: 없음

비고: 주택임차권공동담보목록 등재, 말소 대상

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-27

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 인수 여부

본 경매로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상권 현황

해당 물건이 소재한 범천동 일대는 주거용 아파트와 업무용 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼합된 상업지역입니다. 범내골역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 인접.

* 편의시설: 인근에 다수의 상업시설, 병원(춘해병원, 이샘병원 등), 편의점, 마트 등이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내 특별한 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 건물 내 5층 502호에 위치합니다.

해당 호수는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 리스크는 없습니다.

다만, 임차인 서 의 경우 대항력은 없으나 배당신고일자가 기재되어 있어 배당 진행 상황을 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 이용 제한 관련

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등에 해당되어 향후 건물 이용이나 신축 시 건축법 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 "제2층 제201호 외 55개호"로 기재된 부분이 있으나, 본건은 5층 502호 특정 물건이므로 해당 호수에 대한 가치 평가를 중심으로 분석해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 부산진구 범천동에 위치한 아진더팔라시우 오피스텔로, 범내골역 역세권에 있어 교통이 편리하며 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 연식(2019년 준공)이 비교적 최신이며, 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리 없이 명도를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 공동담보물건으로 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 오피스텔 및 상업지역의 특성상 공실 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축급의 컨디션을 유지하고 있습니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 도보권 내 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 및 부담이 없습니다.

* 혼합 상권: 주거, 업무, 상업시설이 공존하는 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 부산진구 범천동 일대 오피스텔 시세는 2020년경 준공된 유사 건물의 경우, 50㎡ 내외의 전용면적 기준 약 1억 7천만원에서 2억원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 해당 물건의 감정가는 1억 9,200만원으로, 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인근 오피스텔의 월세 시세는 보증금 500만원에 월 40만원 수준이며, 전입신고 및 사업자등록이 가능한 조건임을 고려할 때, 연간 임대수익률을 감안한 투자 가치를 산정할 수 있습니다.

본건은 감정가 1억 9,200만원이며, 인수할 보증금이 0원임을 감안할 때, 현 시세와 주변 유사 물건의 거래 동향을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 향후 공실 위험 및 관리비를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.