나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [12] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층404호

주소: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15 (범천동)

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물지분: 45.566㎡ (약 13.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (채권자는 '엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 표기되었으나, 등기부상 채권자로 확인되는 '엠씨아이대부주식회사'로 기재합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택 및 상가 혼용지대로, 동류형 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 현황

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 본건은 4층 404호입니다. 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시창 구조로 되어 있습니다.

건물 내 설비로는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 주된 용도는 공동주택(아파트)이나, 본건이 위치한 층(4층)의 일부(3, 4호)는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다 [cite: JSON].

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

대상 토지는 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로는 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본건이 포함된 토지들은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주식회사오주지니어스 명의의 소유권보존 및 신탁등기 말소

* 엠씨아이대부주식회사 명의의 다수의 근저당권 (총액 약 2,066,352,000원)

* 느티나무제이차유한회사 명의의 근저당권부채권근질권 설정

* 초읍동 명의의 임의경매개시결정 (본건 경매의 근거)

* 김가람 명의의 주택임차권 (확정일자 2022-09-13, 전입일자 2022-10-05)

임차인 김가람의 경우, 보증금 120,000,000원, 차임 60,000원의 임차 내역이 확인되나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 해당 주택임차권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서, 위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 김가람은 금액이 미상이라도(보증금 120,000,000원으로 명시되어 있으나, 대항력 없음으로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다) 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 부산진구의 주요 상업 및 업무 기능이 혼합된 지역입니다. 범내골역이라는 부산도시철도 1호선 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 주거 단지가 있어 배후 수요 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 주변이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 시설들이 인접해 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 신축에 가까운 오피스텔 건물로, 현대적인 편의 시설을 갖추고 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 임대 수익률이나 향후 매매가에 영향을 받을 수 있습니다.

* 공실 위험: 지역 내 유사 부동산 공급 증가 또는 경기 침체 시 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

* 관리비 및 유지보수: 비교적 신축 건물이나 향후 건물 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 본 물건의 직접적인 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 세부적인 사항은 현장 방문 등을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 등 일부 용도 지역 제한 사항이 향후 건물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 범천동의 아진더팔라시우 오피스텔은 범내골역 역세권에 위치한 신축급(2019년 준공) 물건으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 복합 용도 지역에 위치하여 임대 수요 확보 가능성이 높으며, 적절한 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 부동산 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 인근의 역세권 상업/업무지구 내 위치.

* 준신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 확보 가능.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 주거 혼합 지역으로 오피스텔 임대 수요 기대.

* 낮은 초기 투자 부담: 감정가 대비 인수 보증금이 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 2천 4백만원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 해당 오피스텔의 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시장 상황과 경쟁 물건의 가격 동향을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가 수준에서 입찰이 시작될 수 있으나, 경쟁 정도에 따라 그 이상으로 상승할 가능성도 있습니다. 투자 수익률을 고려하여 본인의 자금 계획에 맞는 합리적인 입찰가를 설정하시기 바랍니다. 정확한 시장 가격 파악을 위해 추가적인 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.