나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [10] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 4층402호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2019년 12월 18일

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000 원

토지면적: 9.54㎡ (약 2.88평)

건물면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "아진더팔라시우" 건물 내 4층 402호. 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 384,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사 오주지니어스의 소유권 보존등기 및 신탁말소 등기.

* 엠씨아이대부주식회사의 총 2,124,000,000원의 근저당권 설정 채권.

* 임차인 조주희의 주택임차권 (보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.11.14, 확정일자 2022.11.16).

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 권리: 부산지방법원 2024타경54937 부동산 임의경매 개시 결정 (채권자: 초읍동, 채권액: 3,135,034,950원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 140,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 11월 14일

* 확정일자: 2022년 11월 16일

* 배당신고일자: 2024년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 소재한 부산진구 범천동 일대는 주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 범내골역 인근으로 교통량이 많고, 주변에 부산진구청, 부산국제금융센터 등 주요 공공 및 금융기관이 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 최근 1-2년 내 인근 오피스텔의 실거래가는 1.4억 원에서 1.9억 원 사이로 형성되어 있으며, "범내골역이즈팰리스"(2013년 준공, 18세대)의 경우 28평형이 1.7억~1.9억 원 선에서 거래된 기록이 있습니다. "아진더팔라시우"는 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 면적이 51.12㎡(약 15.46평)임을 고려할 때, 유사 평형대의 시세는 1.8억 원 이상으로 추정됩니다.

* 해당 지역은 부산국제금융센터 및 주변 개발 사업 등 호재가 있으며, 상권 성장 단계에서는 성장 또는 정체 구간에 있는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 부산국제금융센터(IFC)가 인근에 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 교육시설: 부산진초등학교, 부산진중학교, 데레사여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 춘해병원, 이샘병원 등 의료기관 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 임차인 조 는 대항력이 없으나, 배당신고를 완료한 점을 고려할 때 명도 과정에서 원만하게 진행될 것으로 예상되나, 명도 저항 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 2,264,000,000원에 달하는 점은 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않았음을 시사하며, 이는 경매의 원인이 되었습니다. 비록 이러한 권리들은 매각으로 소멸되지만, 해당 금액의 규모는 참고할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 하수처리장, 소각장 등 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 혐오시설은 자체적인 냄새나 환경오염 유발 가능성이 있는 시설들(예: 쓰레기 처리장, 하수종말처리장 등)을 말하며, 해당 지역에서는 이러한 시설의 존재가 부각되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 신축 오피스텔로, 범내골역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 건물 자체는 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 아진더팔라시우 건물 내 402호는 오피스텔로 이용 중입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 상태입니다. 임차인 조 는 대항력이 없으므로 명도 대상이 되나, 배당신고를 완료하여 비교적 원만하게 명도가 진행될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역과 가까워 직주근접성이 우수하며, 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적고, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 인수 없음: 모든 선순위 권리 및 임차권이 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 풍부한 배후수요: 주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 오피스텔 임대수요가 풍부할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 최근 인근 오피스텔의 실거래가 및 시세 분석 결과, 동일 면적(약 15.46평)의 오피스텔이 1.4억 원에서 1.9억 원 사이로 거래되고 있으며, 신축임을 감안 시 1.8억 원 이상의 가치를 지닌다고 판단됩니다.

본건은 감정가가 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 권리관계상 인수 부담이 없고, 명도 관련 위험이 크지 않으며, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.