나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [4] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경54937 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 2층204호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.503890688259109㎡ (약 2.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

건물 지분: 45.566㎡ (약 13.78평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 15층

사용 승인일: 2019년 12월 18일

전유부 정보: 제2층 제204호

1.4. 채권 및 특이사항

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보 물건

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통상황

물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 대체로 등고 평탄한 4필지의 일단의 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

물건의 남측으로는 노폭 약 6미터의 범천로12번길에 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 1-2미터의 범천로12번가길에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2020년 7월 27일 접수된 (3)번 근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권액: 384,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 근저당권, 근저당부채권근질권, 임의경매개시결정 등입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 26일

확정일자: 2020년 9월 29일

배당신고일자: 2024년 7월 1일

대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 해당 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 주거용 건물과 업무용 시설, 그리고 다양한 상업 시설이 복합적으로 자리한 지역입니다.

범내골역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민 및 직장인을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있으며, 오피스텔 수요 또한 꾸준한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 상업시설: 주변에 다양한 소매점, 음식점, 병원 등 근린생활시설 밀집.

* 업무시설: 인근에 금융기관, 사무실 등 업무시설 다수 위치.

* 주거시설: 동일 건물 내 혹은 인근에 아파트 및 오피스텔 등 주거 시설 분포.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 건물 용도 구성

건축물대장상 본 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 이용되고 있으며, 본건(204호)은 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 상태입니다. 만약 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 가격이나 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

물건명세서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 등기부등본에 명시된 임차인 외에 다른 미등록 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 등기부등본 상 임차인 김 은 대항력 없음)

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2024타경54937 (4) 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 범내골역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 입지 조건이 우수합니다. 건물 자체의 관리 상태나 편의 시설도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계의 일부 불확실성이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역과 인접하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공되어 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 업무지구 및 주거 밀집 지역에 위치하여 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 용이하며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장 조사 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 45.57㎡)의 오피스텔은 부산진구 범천동 일대에서 대략 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가 1억 2천1백만 원은 이러한 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 공동담보 물건으로 채권 총액이 높으나, 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 1억 2천 2백만 원에서 1억 2천 8백만 원 사이로 제안합니다.

이는 주변 시세, 물건의 현황, 경매 시장의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.