나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54937 [16] 부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 북서측 인근에 위치하는 "아진더팔라시우 제2층 제201호 외 55개호"로서, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 55개호로서,
(사용승인일: 2019-12-18)
- 외 벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

각층 1·2호는 공동주택(아파트)로 이용중이며, 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(범천로12번길)에 접하고, 동측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1-3. 범천동 973-10, 973-12 및 973-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

일련번호4. 범천동 973-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경54937 (16)

부산광역시 부산진구 범천동 973-10 아진더팔라시우 5층504호

건물명: 아진더팔라시우

용도: 오피스텔

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 8.50㎡ (2.57평)

토지 지분: 8.503890688259109㎡ (2.57평)

건물 면적: 45.57㎡ (13.78평) (전용면적)

건물 지분: 45.566㎡ (13.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

주변 교통은 부산도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로 노폭 약 6미터의 도로(범천로12번길)와 동측으로 노폭 약 1-2미터의 도로(범천로12번가길)에 접하고 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

주변 지역에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 (3)근저당권입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소 등 (갑구) 권리 등재

* 엠씨아이대부주식회사의 다수 근저당권 (을구) 권리 등재

* 김나희 명의의 주택임차권 (을구) 등재

* 초읍동 명의의 임의경매 개시결정 (을구) 등재

* 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권근질권 설정 (을구) 등재

등기부등본 상 모든 근저당권, 주택임차권 및 임의경매 개시결정은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항 상 지상권 개요 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 10일

* 확정일자: 2020년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 4월 30일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리(근저당, 임차권, 경매개시결정 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없어 매각 후 명도 대상이 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 부산 도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 다양한 상업시설과 업무시설, 공동주택이 밀집된 지역입니다.

건축물대장 상 주 용도는 공동주택이나, 기타 용도로 업무시설이 명시되어 있어 오피스텔로서의 가치가 있습니다.

인근에는 다양한 규모의 상가와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

비교적 최근인 2019년에 사용승인된 건물로, 현대적인 상권 및 업무 환경을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 건물명: 아진더팔라시우

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물

* 해당 층수: 5층 (총 15층)

* 사용승인일: 2019년 12월 18일

* 주차: 기계식 주차시설 완비 (총 55면 - 실내 52면, 옥외 3면)

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 방송 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의 및 교육 시설:

범내골역 인근으로 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 인근 학교들이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 리스크: 2019년 준공된 신축급 건물로, 건물 자체의 노후화나 구조적 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 권리상 리스크: 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 없습니다.

* 명도 리스크: 대항력 없는 임차인 김 씨가 거주 중이나, 법적 절차를 통해 명도가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요될 가능성은 항상 존재합니다.

* 환경 리스크: 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 도시 지역의 특성상 소음, 교통량 등 일반적인 도시 환경 요인은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

등기부 상 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 대항력 없는 임차인이 거주 중이나 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다.

건물 자체의 상태가 양호하고 사용연한이 짧아 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근으로 편리한 교통 환경 제공

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물 및 시설 보유

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸 예정

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행 가능

* 혼합 용도 지역: 업무시설 및 공동주택 지역에 위치하여 활용도 높음

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 125,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 선에서 거래되거나 호가되고 있는 것으로 파악됩니다. (가상 조사 결과)

본 물건은 권리 관계가 명확하고 건물 상태가 양호하며, 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상되므로, 감정가를 상회하는 입찰도 고려해볼 만합니다.

입찰 희망가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 가상 조사 결과를 토대로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.